При планировании любого строительства перед застройщиком встает фундаментальный правовой вопрос: относится ли возводимый объект к капитальным или некапитальным? От ответа напрямую зависит необходимость прохождения сложных административных процедур, включая получение разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. В данной статье мы проведем анализ действующего законодательства и судебной практики, чтобы четко разграничить эти понятия.
1. Законодательная основа: Градостроительный кодекс РФ
Основным нормативным актом, устанавливающим критерии разграничения, является Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ).
В соответствии с пунктом 10 статьи 1 ГрК РФ, объект капитального строительства (ОКС) — это здание, строение, сооружение, а также объекты незавершенного строительства, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
Ключевым для понимания является определение некапитального строения, данное в пункте 10.2 статьи 1 ГрК РФ. Это строения и сооружения, которые не имеют прочной связи с землей, и их конструктивные характеристики позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж с последующей сборкой без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик (например, киоски, навесы).
Таким образом, законодатель устанавливает два главных критерия некапитального объекта:
- Отсутствие прочной связи с землей.
- Техническая возможность демонтажа/перемещения без существенных потерь.
2. Разъяснения судебной практики
Судебная практика конкретизирует законодательные нормы, предлагая более осязаемые признаки для идентификации объектов.
- Отсутствие фундамента и неразборных стен. Арбитражные суды различных округов сходятся во мнении, что по смыслу норм ГрК РФ, некапитальность подразумевает отсутствие у объектов фундаментов и неразборных стен (см. Постановление АС Северо-Кавказского округа от 12.12.2016 № Ф08-8760/16, Постановление АС Дальневосточного округа от 25.11.2016 № Ф03-5436/16).
- Соотношение с понятием «временные строения». Верховный Суд РФ указал, что понятие «некапитальные строения, сооружения» по своему смыслу соотносится с понятием «временные строения» (Определение ВС РФ от 12.04.2019 № 309-ЭС19-3619). Это подчеркивает временный, а не постоянный характер таких объектов.
3. Юридическая дихотомия: «ОКС» и «объект недвижимости»
Крайне важно не отождествлять градостроительное понятие «объект капитального строительства» с гражданско-правовой категорией «объект недвижимого имущества». Верховный Суд РФ неоднократно подчеркивал, что эти термины не являются равнозначными, имея разную отраслевую принадлежность, объем и содержание (Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 30.03.2021 N 11-КГ21-1-К6, Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13).
- Объект капитального строительства — специальный термин для целей градостроительного регулирования.
- Объект недвижимого имущества — правовая категория, определяемая по критериям статьи 130 ГК РФ (прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба).
Хотя критерии схожи, их правовое назначение различно. Один определяет порядок строительства, другой — возможность государственной регистрации прав.
4. Может ли некапитальный объект быть «зданием»?
Анализ законодательства показывает, что понятие «здание» применяется исключительно к объектам капитального строительства и объектам недвижимости. Это следует не только из определения ОКС в ГрК РФ, но и из норм Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Так, в пункте 7 статьи 1 ФЗ № 218-ФЗ здания прямо отнесены к объектам недвижимости, подлежащим кадастровому учету. Более того, подпункт 9 пункта 5 статьи 8 того же закона устанавливает исчерпывающий перечень назначений зданий (нежилое, многоквартирный дом, жилой дом, садовый дом, гараж), что также указывает на их капитальный характер.
Вывод: Если объект не имеет прочной связи с землей и может быть перемещен без несоразмерного ущерба, он не может быть квалифицирован как «здание» в том смысле, который придают этому понятию ГрК РФ и ФЗ № 218-ФЗ. К таким объектам применяются термины «сооружение» (которое может быть как капитальным, так и некапитальным) или «строение».
5. Разрешительная документация: прямой ответ закона
Градостроительный кодекс дает четкий ответ на вопрос о необходимости получения разрешений:
- Разрешение на строительство. В силу части 17 статьи 51 ГрК РФ, выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства объектов, не являющихся объектами капитального строительства.
- Разрешение на ввод в эксплуатацию. Согласно части 15 статьи 55 ГрК РФ, данный документ не требуется, если для строительства не требовалось разрешение на строительство.
Следовательно, для возведения некапитальных строений и сооружений получение указанных разрешений не является обязательным.
6. Государственный кадастровый учет и регистрация прав
Поскольку некапитальные строения не являются объектами недвижимости (в силу отсутствия прочной связи с землей), они не подлежат государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав в ЕГРН.
Попытка зарегистрировать такой объект приведет к приостановке и последующему отказу со стороны регистрирующего органа на основании подпункта 19 пункта 1 статьи 26 ФЗ № 218-ФЗ.
Важное исключение: Следует помнить, что часть 17 статьи 51 ГрК РФ содержит и другие случаи, когда разрешение на строительство не требуется уже для капитальных объектов (например, для строительства гаража на участке, предоставленном физ. лицу для целей, не связанных с предпринимательством). В таких ситуациях, несмотря на отсутствие разрешения, объект является капитальным и подлежит учету и регистрации.
Заключение
Таким образом, проведенный анализ норм Градостроительного кодекса РФ, Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и релевантной судебной практики позволяет сделать однозначный вывод: правовой режим планируемого к возведению объекта и, как следствие, необходимость получения разрешительной документации, напрямую детерминированы его объективными физическими характеристиками.
Ключевым критерием разграничения между капитальными и некапитальными строениями выступает наличие прочной, неразрывной связи с землей, которая делает невозможным перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Суды, конкретизируя данный правовой стандарт, последовательно указывают на такие материальные признаки капитальности, как наличие фундамента и несущих конструкций, исключающих возможность демонтажа с последующей сборкой.
Данная квалификация влечет за собой прямые и существенные юридические последствия. Признание объекта некапитальным строением или сооружением, в силу прямого указания ч. 17 ст. 51 и ч. 15 ст. 55 ГрК РФ, полностью выводит его из-под сферы действия разрешительного порядка строительства и ввода в эксплуатацию. Кроме того, такие объекты не признаются недвижимым имуществом в смысле ст. 130 ГК РФ и, соответственно, не подлежат государственному кадастровому учету и регистрации прав в ЕГРН.
Особую значимость приобретает правильность предварительной оценки объекта, поскольку ошибочная квалификация капитального строения как некапитального и, как следствие, осуществление строительства без надлежащих разрешений, создает прямые риски признания такого объекта самовольной постройкой в порядке статьи 222 Гражданского кодекса РФ. Это, в свою очередь, может повлечь за собой требование о его сносе за счет лица, осуществившего строительство. Следовательно, определение правового статуса объекта является не формальной, а фундаментальной задачей, от решения которой зависит законность всего строительного проекта.
