Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» является важнейшим документом, призванным обеспечить единообразие судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством. Этот документ систематизирует и уточняет ряд ключевых аспектов применения статьи 222 Гражданского кодекса РФ, которая регулирует вопросы самовольной постройки. Давайте рассмотрим основные положения этого Постановления и их значение для правоприменительной практики.
I. Понятие и признаки самовольной постройки
Постановление четко определяет признаки самовольной постройки, закрепленные в пункте 1 статьи 222 ГК РФ, и подчеркивает их исчерпывающий характер. Это означает, что органы государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт 2 Постановления). Такое разъяснение имеет большое значение для предотвращения произвольного расширения перечня оснований для признания постройки самовольной.
Постановление также разъясняет, что изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта не является основанием для признания такой постройки самовольной. Это важный аспект, защищающий добросовестных застройщиков от ретроактивного применения меняющихся норм.
II. Особенности признания самовольной постройки
1. Индивидуальное жилищное строительство и садовые дома (пункт 3): Постановление фиксирует важную особенность: возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство (или уведомления о планируемом строительстве) не является основанием для признания его самовольной постройкой. Это связано с так называемой «дачной амнистией», которая продлена до 1 марта 2031 года. Данное положение существенно упрощает легализацию таких объектов.
2. Критерии недвижимого имущества (пункт 5): Постановление уточняет, что статья 222 ГК РФ применяется к тем объектам, которые отвечают критериям недвижимого имущества, то есть прочно связаны с землей. Это исключает применение норм о самовольной постройке к движимому имуществу и неотделимым улучшениям земельного участка (пункт 6).
3. Объекты, не подлежащие сносу (пункт 7): Законом могут быть определены категории объектов недвижимости, в отношении которых не допускается принятие судом или органом местного самоуправления решений о сносе. Примерами таких объектов являются жилые и садовые дома, зарегистрированные до 1 сентября 2018 года, если их параметры соответствуют предельным, а также объекты культурного наследия. Это положение направлено на защиту определенных категорий объектов и предотвращение их необоснованного сноса.
4. Зарегистрированные объекты (пункт 8, 9): Наличие регистрации права на недвижимое имущество в ЕГРН не исключает возможности предъявления требования о его сносе, если оно имеет признаки самовольной постройки. Однако, орган местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе объекта, если право на него зарегистрировано в ЕГРН. В таких случаях требование о сносе рассматривается только в судебном порядке.
III. Процессуальные аспекты самовольной постройки
1. Последствия самовольной постройки (пункт 10): Основными последствиями возведения самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями. Это может быть сделано на основании решения суда или органа местного самоуправления.
2. Подсудность и стороны спора (пункты 11, 12, 13): Постановление четко определяет правила подсудности таких споров (по месту нахождения спорного объекта). Также подробно разъясняется круг лиц, имеющих право на обращение с иском о сносе самовольной постройки (собственники, правообладатели, законные владельцы, а также прокурор и уполномоченные органы публичной власти) и круг ответчиков (лицо, осуществившее строительство, приобретатель, наследник, владелец земельного участка).
3. Обеспечительные меры (пункт 14): Суд может принять обеспечительные меры (например, запрет на строительные работы или эксплуатацию объекта) по иску о сносе самовольной постройки, что позволяет предотвратить дальнейшее нарушение и укрепить позицию истца.
4. Срок исковой давности (пункт 15): Постановление разъясняет правила применения срока исковой давности к требованиям о сносе самовольной постройки. Общий срок исковой давности применяется, если сохранение постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан. При этом, на требования о сносе постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется. Также исковая давность не распространяется на требования об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения.
IV. Основания для признания постройки самовольной
Постановление детально рассматривает различные основания для признания постройки самовольной:
1. Отсутствие предоставления земельного участка (пункт 16, 17): Постройка считается самовольной, если она возведена на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке. Однако, если у лица, осуществившего постройку, есть возможность оформить право на данный земельный участок, то в иске о сносе может быть отказано.
2. Нарушение разрешенного использования земельного участка (пункты 18, 19): Если постройка возведена с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, многоквартирный дом на участке для ИЖС), она может быть признана самовольной.
3. Нарушение условий договора аренды (пункт 20): Постройка, возведенная арендатором на земельном участке без предусмотренной договором аренды возможности строительства, признается самовольной.
4. Зоны с особыми условиями использования территории (пункты 21, 22, 23): Если постройка возведена в границах зоны с особыми условиями использования территории, она может быть признана самовольной. Однако, если лицо не знало и не могло знать о наличии ограничений, то постройка не может быть признана самовольной.
5. Отсутствие разрешения на строительство (пункты 25, 26): Отсутствие разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Однако, Постановление подчеркивает принцип пропорциональности: снос является крайней мерой, и устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению. Отмена разрешения на строительство не всегда означает, что объект является самовольной постройкой.
6. Реконструкция многоквартирного дома и долевая собственность (пункты 27, 28): Постановление устанавливает, что для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников, а также согласие всех собственников, если реконструкция уменьшает размер общего имущества. Аналогично, возведение или реконструкция объекта на земельном участке в долевой собственности требует согласия всех участников. Нарушение этих правил ведет к признанию постройки самовольной.
7. Нарушение градостроительных и строительных норм и правил (пункт 29): Наличие нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. При этом суду следует оценивать существенность нарушения. Несущественные нарушения, которые не создают угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушают права третьих лиц, могут не препятствовать сохранению постройки.
V. Судебные решения и их исполнение
1. Возможность устранения нарушений (пункты 30, 31): Суд должен вынести на обсуждение вопрос об устранимости допущенных нарушений. В случае возможности устранения нарушений, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения: снос или приведение в соответствие с установленными требованиями.
2. Сроки исполнения (пункт 32): Суд указывает срок для исполнения решения о сносе или приведении в соответствие, определяя его с учетом характеристик постройки.
3. Исполнение решения (пункт 33): Должник сам выбирает способ исполнения решения (снос или приведение в соответствие). Решение считается исполненным после получения разрешения на ввод в эксплуатацию или уведомления о соответствии объекта.
4. Последствия неисполнения и переход прав (пункты 36, 37, 38): Неисполнение решения о сносе влечет принудительное исполнение судебным приставом-исполнителем, а также может стать основанием для одностороннего отказа от договора аренды земельного участка или принудительного прекращения прав на земельный участок. В случае перехода прав на земельный участок с неисполненным решением о сносе, обязанность по исполнению решения переходит к новому правообладателю.
VI. Признание права собственности на самовольную постройку
1. Условия признания права собственности (пункт 39): Постановление четко определяет условия, при которых может быть признано право собственности на самовольную постройку:
- Права на земельный участок допускают строительство данного объекта.
- На день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям.
- Сохранение постройки не нарушает права и интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
2. Применение редакции ГК РФ (пункт 40): При рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применяется редакция пункта 3 статьи 222 ГК РФ, которая действовала на момент принятия решения суда.
3. Истцы и ответчики (пункты 41, 42): С иском о признании права собственности вправе обратиться лицо, на земельном участке которого возведена постройка. Ответчиком является орган местного самоуправления или иной уполномоченный орган.
4. Исключительный способ защиты права (пункт 43): Признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты права. Иск подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых согласований, к получению которых лицо принимало надлежащие меры. Если установлен факт недобросовестного поведения застройщика, суд может отказать в признании права собственности.
5. Недопустимость формального признания (пункт 44): Суд не допускает формального признания ответчиком иска или утверждения мирового соглашения без установления всех предусмотренных законом условий.
6. Последствия признания права собственности (пункт 45): Решение суда о признании права собственности является основанием для возникновения права собственности и государственной регистрации. После этого объект может использоваться в гражданском обороте без получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
7. Повторное обращение в суд (пункт 46): Отказ в признании права собственности не препятствует повторному обращению в суд с новым иском, если устранены нарушения, послужившие основанием для отказа.
VII. Судебные расходы (пункт 47)
Судебные расходы распределяются по общим правилам. При этом судебный акт считается принятым в пользу истца, независимо от того, принято решение о сносе или приведении в соответствие. Расходы по искам о признании права собственности не подлежат распределению, если не установлены нарушения прав истца ответчиком.
Заключение
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. N 44 является комплексным и детализированным документом, который значительно упорядочивает судебную практику по делам о самовольных постройках. Оно призвано обеспечить единообразие в применении норм о самовольной постройке, защитить права добросовестных застройщиков и собственников, а также установить четкие правила для органов публичной власти. Документ уделяет внимание как материальным, так и процессуальным аспектам, что делает его незаменимым руководством для судов, юристов и всех, кто сталкивается с вопросами самовольного строительства. Особое внимание уделено защите прав граждан в части индивидуального жилищного строительства и садовых домов, а также принципу соразмерности при применении мер государственного вмешательства.
