Анализ земельного участка перед застройкой

Анализ градостроительных условий – что это и насколько это важно?

Данная статья раскрывает вопросы, касающиеся комплексной оценки какого-либо земельного участка в части градостроительной ситуации и сопутствующих с ней условий строительства. Она будет полезна инвесторам, собственникам земельных участков, которые задумали реализовать на своей территории инвестиционный проект, подразумевающий реконструкцию или новое строительство объектов. Статья не затрагивает вопросы рентабельности инвестпроектов, не описывает алгоритмы подсчёта затрат на возведение конструкций или окупаемости того или иного бизнеса – всем этим занимаются в процессе инвестиционно-экономического анализа проекта. Однако существует огромный пласт данных, которые по незнанию не берутся во внимание и уходят на второй план при разработке инвестпроектов. Если же вопросы первого типа (экономические) можно тем или иным способом смягчить или подкорректировать бизнес-план, то второй тип вопросов, затрагивающийся в этой статье, может привести к серьёзнейшим затратам, к остановке всего проекта и невозможности его возобновления, при чём вероятнее всего на этапе, когда здание уже возведено. Таким образом, анализ градостроительных условий являются важнейшим элементом в цепочке всего инвестиционного анализа в целом. Без него невозможно выявить ограничивающие факторы в пределах существующих территориальной (установлены правилами землепользования и застройки) и градостроительной (установлены генеральном планом) зон.

В процессе анализа градостроительных условий специалистами устанавливаются следующие ограничивающие застройку факторы:

1. Основные и условно-разрешенные виды использования земельных участков (случается, что на участке возводится объект, своим видом использования противоречащий разрешенному виду использования – в таком случае необходимо менять вид разрешенного использования земельного участка);
2. Допустимые технико-экономические показатели здания (площадь, высотность, объём, функциональное назначение здания, иные показатели). К примеру, в градостроительном плане земельного участка указана максимально допустимая высота здания в 10 этажей, но собственник построил 11-этажное здание. В таком случае, здание является самовольно построенным объектом и подлежит сносу;
3. Минимально допустимые показатели благоустройства территории (минимальный процент озеленения участка);
4. Минимально допустимое количество парковочных мест на площадку, при чём данный показатель зависит как от зоны, в которой находится земельный участок, так и от общего развития инфраструктуры района;
5. Вопросы пожарной безопасности: в частности, пожарные подъезды к участку, обеспечивающие нормативную нагрузку от машин, ближайшие пожарные отделения, водоёмы;
6. Вопросы подключения инженерных сетей (данный вопрос на начальных этапах, как правило, не берётся во внимание, однако есть вероятность, что, к примеру, для обеспечения объекта противопожарным водопроводом потребуется трубопровод с большим диаметром, чем на данный момент имеется на балансе у снабжающих организаций. В таком случае собственнику земельного участка, возможно, придётся за свой счёт прокладывать трубопровод для того, чтобы обеспечить своей площадке соблюдение градостроительных норм).
7. Ограничения застройки в отношении земельных участков, находящихся в пределах территорий объектов культурного наследия или в зонах охраны (особенно это касается земельных участков, лежащих в пределах исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга, в которых установлены Режимы использования земельных участков);
8. Охранные зоны, в которые попадает земельный участок (зоны водных объектов, инженерных сетей, прибрежных защитных полос, особо охраняемых природных территорий, ограничений от аэродромов, вертолётных площадок, особых экономических зон и т.д.);
9. Юридические и экономические обременения на участок: ипотечные обременения, ограничения, связанные с возникновением судебных претензий, временные ограничения при переходе прав собственности, аресты по судебным актам, концессии;

Данный перечень факторов не является окончательным. Также собственник, как правило, сталкивается с проблемами динамично меняющегося градостроительного законодательства.  В процессе анализа градостроительных условий данный фактор тоже стоит учитывать и «смотреть в перспективу».

Как проводится анализ градостроительных условий?

Для выявление препятствующих застройке факторов необходимо проанализировать правоустанавливающие документы на земельный участок, кадастровый паспорт, градостроительный план, правила землепользования и застройки, относящиеся к участку, генеральный план, информацию из службы государственной регистрации (росреестра), комитета по градостроительству и архитектуре (КГА). Если участок находится в исторической зоне или на нём расположены объекты культурного наследия, то необходимо установить границы их территорий или характер зоны, в которой он находится. В соответствии с законодательством в границах территории объекта культурного наследия запрещены всякие строительные работы без разрешения КГИОП. Зоны же в свою очередь устанавливают на земельный участок определённые градостроительные требования.

Одним из основных документов, помогающих понять градостроительную ситуацию на участке, является выписка из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (выписка ИСОГД). Услуга по получению выписки предоставляется комитетом по градостроительству и архитектуре. Выписка содержит в себе сведения о функциональном зонировании и территориальных зонах, в которых находится земельный участок. В выписку включены фрагменты правил землепользования и застройки, относящиеся к земельному участку, охранные зоны. Основную часть информации для анализа можно получить из выписки, необходимо только правильно составить запрос в КГА и указать, какие именно разделы из ИСОГД они впишут в рамках оказания услуги. Специалисты нашего центра занимаются получением таких выписок и составлением на их основе градостроительного анализа.

Если объект или земельный участок находятся в Санкт-Петербурге, то важным источником информации при градостроительном анализе является региональная геоинформационная система (РГИС). В ней собрано исчерпывающее количество данных, но её минус в том, что она является сложной для пользователя.

Используя всю вышеперечисленную информацию в анализе, необходимо установить принципиальную возможность возведения предполагаемого объекта на земельном участке, то есть определить, не противоречит ли, например, правилам землепользования и застройки технико-экономические показатели объекта, его функциональное назначение. В ходе анализа выявляются «подводные камни» при строительстве. Например, земельной участок находится в пределах охранной зоны крупных сетей теплоснабжения, или часть земельного участка, попадающего под застройку, находится в пределах территорий объекта культурного наследия. Всё это создаёт запрет на строительство и требует согласований.
Пример фрагмента отчёта по анализу градостроительной ситуации Вы можете посмотреть по ссылке: ссылка. Отчёт подготовлен специалистами ГК «Центр градостроительных проектов».