Недавние изменения в Градостроительном кодексе вызвали немало вопросов у застройщиков, собственников недвижимости и муниципальных властей. Теперь действие градостроительных регламентов распространяется на участки в границах территорий памятников и ансамблей. Значит ли это, что на территориях объектов культурного наследия (ОКН) можно начинать стройку? Министерство культуры РФ в своем письме от 26 августа 2026 г. № 15746-12-03 дало однозначный ответ: нет, базовые запреты никто не отменял.
Разбираем главные тезисы из разъяснений ведомства и выясняем, как теперь должны оформляться документы на землю и строительство в исторических зонах.
Суть коллизии: что изменилось в законе?
В 2025 году был принят Федеральный закон № 295-ФЗ, который внес изменения в ч. 4 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ. Согласно поправкам, действие градостроительных регламентов теперь официально распространяется на земельные участки, расположенные в границах территорий памятников и ансамблей.
У многих участников рынка возник закономерный вопрос: если на территорию ОКН теперь распространяется градостроительный регламент (определяющий, что и как можно строить), не открывает ли это лазейку для девелопмента?
Департамент государственной охраны культурного наследия Минкультуры России расставил точки над «i»: распространение градрегламентов не подменяет и не отменяет жестких ограничений, установленных профильным законом об охране памятников (№ 73-ФЗ).
Императивные запреты: что категорически нельзя делать на территории ОКН
Минкультуры напоминает, что нормы Федерального закона № 73-ФЗ имеют приоритет и носят императивный (безусловный) характер. Они не зависят от того, что написано в местных правилах землепользования и застройки (ПЗЗ).
На территории памятника или ансамбля строго запрещены:
- Любое новое строительство объектов капитального строительства (ОКС).
- Увеличение габаритов (объемно-пространственных характеристик) уже существующих зданий.
- Проведение земляных, строительных и мелиоративных работ (исключение делается только для работ по сохранению самого памятника, его исторической среды или капремонта общего имущества в многоквартирных домах).
- Размещение опасных и вредных производств, а именно:
- складов;
- объектов по производству взрывчатых и огнеопасных материалов;
- оборудования, создающего вибрацию и динамическое воздействие;
- лабораторий и производств с применением химикатов или нарушающих температурно-влажностный режим.
Инструкция для властей: как теперь оформлять документы
Нововведения требуют от органов местного самоуправления и региональных властей внимательности при разработке градостроительной документации. Минкультуры указывает, что все вышеперечисленные запреты из 73-ФЗ должны быть корректно интегрированы в местные документы:
- В Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ): необходимо прямо включать охранные запреты и ограничения в градостроительные регламенты соответствующих зон.
- В Градостроительных планах земельных участков (ГПЗУ): обязательно указывать, что участок находится в границах территории ОКН, и прописывать связанные с этим ограничения.
- В Проектах планировки территории (ППТ): предельные параметры и виды разрешенного использования (ВРИ) не должны противоречить законодательству об охране памятников.
- При выдаче разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию: стройнадзор обязан проверять проектную документацию на соответствие требованиям 73-ФЗ и актам об утверждении границ конкретного ОКН.
Важный бонус для муниципалитетов: согласно ст. 16 Закона № 295-ФЗ, чтобы привести ПЗЗ в соответствие с новыми требованиями (в части ВРИ и размеров участков в границах территорий ОКН), проводить публичные слушания или общественные обсуждения не требуется. Это позволит властям актуализировать документы в ускоренном режиме.
«Ловушка» для застройщиков и собственников
Самый важный вывод из письма Минкультуры касается ответственности бизнеса и граждан.
На практике часто случается, что местные власти забывают внести информацию об ОКН в ПЗЗ или ГПЗУ. Однако ведомство предупреждает: отсутствие в градостроительных документах прямого указания на запреты не освобождает от обязанности их соблюдать.
Если застройщик получит «чистый» ГПЗУ, в котором по ошибке муниципалитета не указаны ограничения, связанные с памятником, и начнет стройку, его действия все равно будут признаны незаконными. Федеральный закон № 73-ФЗ действует напрямую.
Заключение
Официальная позиция Минкультуры России формирует однозначный вектор правоприменительной практики: нормы профильного законодательства об охране объектов культурного наследия (Федеральный закон № 73-ФЗ) носят безусловный, императивный характер и обладают приоритетом над общими правилами землепользования и застройки.
Интеграция территорий ОКН в систему градостроительного зонирования, предусмотренная новыми поправками в Градостроительный кодекс, направлена не на либерализацию строительных норм, а на систематизацию и документальное закрепление строгих охранных режимов.
Для органов государственной власти и местного самоуправления это означает прямую обязанность обеспечить полную синхронизацию градостроительной документации с требованиями охранного законодательства.
Для участников рынка недвижимости, девелоперов и инвесторов разъяснения ведомства фактически закрепляют презумпцию должной осмотрительности. Любые градостроительные инициативы в границах территорий ОКН несут высокие юридические риски. Ведомство недвусмысленно указывает: пробелы или технические ошибки в муниципальных документах (включая ГПЗУ) не легитимизируют незаконную застройку. Ответственность за нарушение охранного режима, вплоть до признания объекта самовольной постройкой и требования о его сносе, будет в полной мере возложена на лицо, осуществляющее хозяйственную деятельность.
