В мире строительства часто возникает вопрос: может ли застройщик, самостоятельно заключать договоры с проектировщиками, изыскателями и генподрядчиками? Или же закон обязывает его привлекать для этих целей профессионального посредника, управляющего строительным проектом — технического заказчика? Ответ, подкрепленный позицией госорганов и судебной практикой, однозначен: привлечение технического заказчика является обязательным, и пренебрежение этим требованием чревато административной ответственностью.

Кто такой технический заказчик и почему он так важен?

Согласно пункту 22 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), технический заказчик — это юридическое лицо, которое действует от имени застройщика и выполняет ключевые функции в процессе строительства. В его обязанности входит:

  • Заключение договоров на инженерные изыскания, проектирование, строительство, реконструкцию и капитальный ремонт.
  • Подготовка технических заданий.
  • Предоставление подрядчикам необходимых документов и материалов.
  • Утверждение проектной документации.
  • Подписание документов для ввода объекта в эксплуатацию.
  • Осуществление иных функций, предусмотренных законодательством о градостроительной деятельности.

Ключевой момент заключается в том, что все эти функции может выполнять только компания, состоящая в соответствующей СРО (в области инженерных изысканий, проектирования или строительства).

Буква закона против позиции регулятора

На первый взгляд, законодательство может показаться противоречивым. Нормы Градостроительного кодекса (ч. 2 ст. 47, ч. 4 ст. 48, ч. 2 ст. 52) прямо требуют членства в СРО только от лиц, которые непосредственно выполняют работы — то есть, от подрядчиков. Из этого можно было бы сделать вывод, что застройщик, который лишь нанимает исполнителей, не обязан состоять в СРО.

Однако Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ придерживается принципиально иной, более строгой позиции. В своем письме  от 08.02.2017 г. № 3762-АЕ/02 Минстрой прямо указывает, что если застройщик самостоятельно выполняет функции, перечисленные в ГрК РФ как функции технического заказчика, он сам должен быть членом соответствующей СРО.

Позиция Минстроя, изложенная в письме логична, понятна и подразумевает, что если застройщик самостоятельно выполняет функции, перечисленные в ГрК РФ как функции технического заказчика, он обязан обладать соответствующими профессиональными компетенциями, которые предполагают высокий уровень специализации, знаний и опыта в области строительства. Такие компетенции, по мнению экспертов Министерства, должны быть обязательно подтверждены членством в соответствующей СРО, поскольку выполнение сложных и ответственных задач — например, организация строительного контроля, заключение договоров, проверка проектной и исполнительной документации — требует не только формального статуса, но и фактического профессионализма и ответственности, гарантированных отраслевым саморегулированием.

Напомним, что  Минстрой РФ является уполномоченным органом власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства (п. 1 Положения о Министерстве, утвержденного постановлением Правительства РФ от 18.11.2013 N 1038).

Строительный контроль как решающий аргумент

Ярким примером, подтверждающим позицию Минстроя, является организация строительного контроля. Согласно статье 53 ГрК РФ, в процессе строительства контроль в обязательном порядке должен осуществляться как подрядчиком, так и заказчиком. Минстрой рассматривает этот контроль со стороны заказчика как одну из функций технического заказчика. Следовательно, осуществлять его может только член СРО в области строительства.

Эту точку зрения полностью разделяет и судебная практика. Арбитражные суды (например: Постановление АС Поволжского округа  от 20.08.2018 г. № Ф06-35866/18 и Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.03.2018 г. № Ф03-661/18)  признают, что осуществление строительного контроля лицом, не состоящим в СРО, является нарушением.

Заключение договоров — тоже функция техзаказчика

Та же логика применяется и к заключению договоров. Поскольку подписание контрактов на изыскания, проектирование и строительство прямо отнесено пунктом 22 статьи 1 ГрК РФ к функциям технического заказчика, застройщик без членства в СРО не вправе делать это самостоятельно.

Подтверждением тому служит ряд судебных решений о привлечении застройщиков к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.5.1 КоАП РФ. Суды (например: Постановление АС Волго-Вятского округа от 23.08.2023 г. г № Ф01-4867/23  и Постановление Арбитражного суда Северо Кавказского округа от 24 октября 2019 г № А53-5682/2019) наказывали застройщиков именно за то, что те заключали договоры подряда напрямую, не имея членства в СРО и не привлекая технического заказчика.

Вывод

Анализ действующего законодательства, официальной позиции уполномоченных государственных органов и сложившейся судебной практики позволяет сделать однозначный и категоричный вывод: привлечение технического заказчика для застройщика, не состоящего в саморегулируемой организации (СРО), является не правом, а безусловным императивным требованием закона.

Современное правовое регулирование в строительной сфере четко разграничивает функции. Такие ключевые полномочия, как заключение договоров на выполнение изыскательских, проектных и строительных работ, а также осуществление строительного контроля со стороны заказчика, Градостроительным кодексом РФ напрямую отнесены к компетенции технического заказчика. Выполнение этих функций, в свою очередь, неразрывно связано с обязательным членством в СРО соответствующего профиля.

Позиция Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, подкрепленная многочисленными решениями арбитражных судов на уровне округов, формирует единый и непротиворечивый подход. Любые действия застройщика, не являющегося членом СРО, направленные на самостоятельное выполнение функций технического заказчика, квалифицируются как прямое нарушение законодательства о градостроительной деятельности. Это не юридическая тонкость, а фундаментальная норма, призванная обеспечить безопасность, качество и профессиональное управление на всех этапах капитального строительства.

Таким образом, попытка неквалифицированного застройщика действовать в обход этой нормы, напрямую заключая договоры с подрядными организациями, является основанием для привлечения к административной ответственности, предусмотренной ч. 1 ст. 9.5.1 КоАП РФ. В сегодняшних реалиях неукоснительное соблюдение данного требования — это единственный законный путь для реализации строительного проекта застройщиком, не обладающим необходимым членством в СРО.

Подробнее о функциях технического заказчика читайте по ссылке.