Владение недвижимостью в здании, имеющем статус объекта культурного наследия (ОКН), накладывает на собственника не только особые права, но и серьезные обязанности. Ситуация усложняется, когда у такого здания несколько владельцев, чьи интересы и потребности в ремонте могут не совпадать. Возникают вопросы о порядке проведения работ, распределении ответственности и взаимодействии с государственными органами охраны памятников.

Рассмотрим типичную, но сложную ситуацию на примере условного объекта, чтобы детально разобрать ключевые юридические и практические аспекты.

Исходные данные:

  • Объект: Нежилое здание – объект культурного наследия регионального значения.
  • Собственники: Два собственника (Собственник-1 и Собственник-2), владеющие отдельными помещениями разной этажности.
  • Конструктив: Общий фундамент и несущие стены, что делает помещения неразрывно связанными.
  • Предмет охраны: Местоположение, объемно-пространственная композиция, исторические капитальные стены, лестницы, проемы и архитектурное решение фасадов.
  • Обязательства: Каждому собственнику выдано охранное обязательство на всё здание целиком.
  • Предполагаемая проблема: Возникла потребность в ремонте разных частей фасада, а также в устранении самовольной реконструкции крыши. Уполномоченный орган настаивает, что все работы должны проводиться одним из собственников как единый комплекс, с последующим возмещением затрат вторым собственником, мотивируя это тем, что фасад и крыша являются общим имуществом.

Проанализируем четыре ключевых вопроса, возникающих в данной ситуации.

1. Обязаны ли собственники производить ремонт фасада?

Ответ: Да, безусловно обязаны.

Эта обязанность прямо установлена законодательством. Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ) возлагает на собственников бремя содержания ОКН.

  • Согласно подпунктам 1 и 4 пункта 1 статьи 47.3 Закона № 73-ФЗ, собственник обязан:
    • Осуществлять расходы на содержание объекта и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии.
    • Обеспечивать сохранность и неизменность облика объекта.

Фасады, являясь предметом охраны, требуют особого внимания. Их неудовлетворительное состояние не только портит облик памятника, но и может привести к его дальнейшему разрушению.

Неисполнение этой обязанности влечет за собой серьезную ответственность – от административных штрафов до уголовного преследования (ст. 61 Закона № 73-ФЗ). Судебная практика (например, решение ВС Республики Башкортостан от 29.09.2021 по делу N 12-884/2021) подтверждает, что уклонение от проведения работ по сохранению ОКН является нарушением закона.

2. Можно ли подать заявление на работы раздельно или только совместно?

Ответ: Закон не содержит прямого запрета на выдачу нескольких заданий, но техническая целесообразность и позиция госоргана могут требовать совместного обращения.

Это самый спорный аспект в рассматриваемой ситуации. Позиция уполномоченного органа о необходимости единого заявления основывается на представлении о фасаде как о целостном, неделимом элементе.

Проанализируем правовые и практические стороны вопроса:

  • Правовая сторона: Статья 45 Закона № 73-ФЗ устанавливает, что работы по сохранению ОКН проводятся на основании задания, разрешения и согласованной проектной документации. Закон не уточняет, сколько заданий может быть выдано на один объект, и не ограничивает их количество. Судебная практика показывает случаи, когда задания выдавались на отдельные части ОКН (определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 03.07.2024 по делу N 8Г-10009/2024). Это подтверждает, что раздельное обращение теоретически возможно.
  • Техническая и архитектурная сторона: Позиция госоргана имеет под собой веское основание. Фасад является единым архитектурным элементом, и его ремонт требует комплексного подхода для сохранения стилистического единства. Разработка научно-проектной документации скорее всего потребуется на весь фасад (или на его значительную часть), чтобы обеспечить единые решения по материалам, цветовой гамме и технологиям. Проводить ремонт «кусками» без единого проекта – значит рисковать нарушением предмета охраны.

Вывод: Хотя с юридической точки зрения собственники могут попытаться подать заявления на разные виды работ в интересующих их частях, скорее всего, для ремонта фасадов им потребуется единая научно-проектная документация. Это делает совместное обращение за заданием на проектирование, а затем и на сами работы, наиболее логичным и правильным путем.

3. Можно ли выполнить работы по частям и как распределяется ответственность?

Ответ: Выполнять работы можно поэтапно, если это предусмотрено проектом. Однако заключать договор подряда одному собственнику на всё здание без полномочий от второго — рискованно и юридически некорректно.

Предложенная уполномоченным органом схема «один собственник-заказчик, второй – компенсирует расходы» порождает серьезные юридические проблемы.

  • Проблема ответственности: По Гражданскому кодексу РФ (ст. 721, 723 ГК РФ), ответственность за качество работ перед заказчиком несет подрядчик. Если заказчиком выступает только Собственник-1, то Собственник-2 не будет являться стороной договора подряда. В случае обнаружения дефектов на «своей» части фасада, он не сможет предъявить прямые претензии подрядчику. Ему придется обращаться к Собственнику-1, что создает ненужную и сложную цепочку правоотношений.
  • Проблема распоряжения чужим имуществом: Собственник-1 не вправе без согласия Собственника-2 заказывать работы на части здания, принадлежащей последнему. Это будет вмешательством в чужую собственность.

Как правильно организовать процесс?

  1. Договор подряда с множественностью лиц на стороне заказчика. Это оптимальный вариант. Оба собственника выступают со-заказчиками в одном договоре. Это дает каждому из них равные права и обязанности по отношению к подрядчику: право контролировать ход работ, принимать их и предъявлять претензии по качеству.
  2. Действия через представителя. Один из собственников может действовать от имени обоих на основании нотариальной доверенности или договора поручения. В этом случае он будет заключать договор подряда в интересах обоих владельцев, и права и обязанности по договору возникнут у обоих.

Таким образом, даже если задание на работы будет единым, собственникам следует юридически грамотно оформить свои отношения как с подрядчиком, так и между собой, чтобы избежать будущих споров.

4. Имеют ли собственники право на компенсацию затрат от государства?

Ответ: В данном конкретном случае – нет.

Право на компенсацию затрат на проведение работ по сохранению ОКН регулируется пунктом 3 статьи 14 Закона № 73-ФЗ. Согласно буквальному толкованию этой нормы, компенсация предоставляется лицам, которые провели работы по сохранению объекта культурного наследия федерального значения.

Если здание является объектом регионального значения, данная норма федерального закона на него не распространяется. Законодательство Республики Крым и города Севастополя на данный момент не содержит аналогичных положений о компенсации для владельцев региональных памятников.

Заключительные рекомендации

Владение частями одного объекта культурного наследия требует от собственников тесного сотрудничества и совместного подхода к его сохранению.

  1. Признайте общую ответственность: Оба собственника в равной степени ответственны за состояние всего объекта, как это указано в их охранных обязательствах.
  2. Действуйте совместно: Наиболее эффективный путь – совместное обращение в орган охраны наследия, совместный заказ научно-проектной документации и заключение единого договора подряда с множественностью лиц на стороне заказчика.
  3. Ведите диалог с госорганом: Вместо конфронтации с уполномоченным органом, следует представить ему юридически и технически обоснованную позицию, предложив грамотную схему взаимодействия (например, совместный договор подряда).
  4. Формализуйте отношения: Рекомендуется заключить между собой соглашение о порядке проведения работ и распределении расходов, чтобы застраховаться от возможных разногласий в будущем.

Игнорирование требований законодательства чревато штрафами и судебными исками, а несогласованные действия между собственниками – юридическими спорами и некачественным ремонтом, который может нанести непоправимый вред памятнику истории и культуры.