Как изменить вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка в 2025 году

Часто реальные планы на использование земли или фактическое ее использование не совпадают с официальными документами. Именно для таких случаев предназначена процедура изменения вида разрешенного использования (ВРИ). Это необходимо, чтобы привести использование участка в соответствие с законом, будь то строительство объекта, открытие бизнеса, которое связано с иным видом разрешенного использования, чем обозначенный в ПЗЗ (правила землепользования и застройки) или снижение налоговой нагрузки при расчете платы земельного налога. Процесс регламентируется российским законодательством и имеет свои особенности. В этой статье мы подробно рассмотрим все этапы: от проверки документов до оценки выгод и рисков, опираясь на актуальную информацию и практику.

Что такое ВРИ и зачем его менять?

Вид разрешенного использования (ВРИ) — это официальное назначение земельного участка, определяющее, что на нем разрешено делать (например, строить жилой дом — ИЖС, вести личное подсобное хозяйство — ЛПХ, заниматься садоводством, открывать магазин и т. д.).

Существует три типа ВРИ:

1. Основные: Главные способы использования земли, разрешенные для данной территориальной зоны по умолчанию. Правообладатель может выбрать любой из них самостоятельно, без дополнительных согласований.
2. Условно разрешенные: Для выбора такого ВРИ требуется специальное разрешение местных властей. Обычно это предполагает проведение общественных обсуждений или публичных слушаний для учета мнения заинтересованных лиц.
3. Вспомогательные: Эти виды используются только в дополнение к основному или условно разрешенному ВРИ и не могут существовать самостоятельно (например, гараж или баня на участке для ИЖС).

Основные причины для изменения ВРИ:

• Приведение в соответствие с законом: использование участка не соответствует указанному в документах, и это необходимо исправить.
• Реализация новых планов: возникло желание построить дом, открыть кафе, мастерскую или иной объект, для которого требуется другой ВРИ.
• Снижение налоговой нагрузки: смена ВРИ на менее «доходный» (например, с коммерческого на садоводство) может уменьшить кадастровую стоимость и, соответственно, земельный налог.
• Повышение рыночной стоимости участка: земля с ВРИ под коммерческое использование часто оценивается выше, чем участок для садоводства.
• Узаконивание построек: легализация строений на земле, ВРИ которой не предусматривает строительство (хотя иногда вопрос не только в ВРИ, но и в категории земель).

Правовые основы: на что опираться?

Процедура изменения ВРИ регулируется следующими основными нормативными актами:

• Земельный кодекс РФ
• Градостроительный кодекс РФ
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в части регистрации изменений)
• Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ (касается вопросов перевода земель при необходимости)
• Ключевой документ на местном уровне — Правила землепользования и застройки (ПЗЗ).

Ключевой шаг: проверка правил землепользования и застройки (ПЗЗ)

Это первоочередной и самый важный этап. ПЗЗ — это документ, утверждаемый органами местного самоуправления, который делит территорию муниципального образования на территориальные зоны (жилые, общественно-деловые, производственные и т. д.) и устанавливает для каждой из них:

• Перечень основных ВРИ.
• Перечень условно разрешенных ВРИ.
• Перечень вспомогательных ВРИ.
• Предельные (минимальные и максимальные) размеры участков и параметры разрешенного строительства (что, каких размеров и где можно строить).

Значение ПЗЗ: Изменить ВРИ участка можно только на тот вид, который предусмотрен ПЗЗ для конкретной территориальной зоны, где расположен участок. Если желаемого ВРИ в списке нет, напрямую изменить его не получится — потребуется более сложная процедура внесения изменений в сами ПЗЗ.

Как ознакомиться с ПЗЗ? Информацию можно найти:

• На официальном сайте местной администрации (в разделах, посвященных градостроительству или архитектуре).
• В Федеральной государственной информационной системе территориального планирования (ФГИС ТП).
• На публичной кадастровой карте Росреестра (часто содержит слой с территориальными зонами и ссылками на ПЗЗ).
• Путем прямого запроса в администрацию.

Процедура изменения ВРИ: как это работает?

Порядок действий зависит от того, какой тип ВРИ требуется установить: основной, условно разрешенный или вспомогательный.

Смена на основной или добавление вспомогательного ВРИ

Это относительно простой вариант:

1. Проверьте ПЗЗ: Убедитесь, что выбранный основной или вспомогательный ВРИ предусмотрен ПЗЗ для вашей территориальной зоны.
2. Обратитесь в Росреестр: Подайте заявление о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Это можно сделать через МФЦ или в электронном виде.
3. Ожидайте результат: Росреестр внесет соответствующие изменения в ЕГРН. Государственная пошлина за это действие, как правило, не взимается.

Получение условно разрешенного ВРИ

Этот процесс сложнее и занимает больше времени:

1. Проверьте ПЗЗ: Удостоверьтесь, что желаемый ВРИ относится к условно разрешенным для вашей территориальной зоны.
2. Подайте заявление в комиссию по ПЗЗ: Обратитесь с заявлением в уполномоченный орган местного самоуправления (обычно это комиссия по подготовке проекта правил землепользования и застройки).
3. Пройдите общественные обсуждения или публичные слушания: Администрация организует процедуру для учета мнения жителей и правообладателей смежных участков.
4. Получите рекомендацию комиссии: По итогам обсуждений комиссия готовит рекомендацию о предоставлении разрешения или об отказе.
5. Дождитесь решения главы администрации: Окончательное решение принимает глава местной администрации на основании рекомендации комиссии.
6. Обратитесь в Росреестр: В случае положительного решения необходимо с разрешением обратиться в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.

Вспомогательный ВРИ: важное уточнение

Следует помнить, что вспомогательный ВРИ не может быть установлен как единственный для участка. Он всегда применяется дополнительно к основному или условно разрешенному ВРИ. Например, нельзя установить для участка только ВРИ «Гараж»; он может быть лишь дополнением к ВРИ «Индивидуальное жилищное строительство» или другому основному виду.

Финансовая сторона вопроса: затраты и выгоды

Изменение ВРИ может существенно повлиять на финансовое положение владельца участка. Возможная экономия: снижение налога. Кадастровая стоимость земли, являющаяся базой для расчета земельного налога, часто зависит от ВРИ. Установление менее «доходного» ВРИ может привести к ее снижению.

• Пример: Собственник участка с ВРИ «Индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС) и кадастровой стоимостью 900 тыс. руб. платил налог около 2160 руб. в год. После смены ВРИ на «Ведение садоводства» кадастровая стоимость снизилась до 450 тыс. руб., а налог — примерно до 1080 руб. в год. Экономия составляет более 1000 рублей ежегодно.

Повышение стоимости и привлекательности

Выбор подходящего ВРИ может значительно увеличить рыночную стоимость участка и его привлекательность для инвесторов или покупателей, особенно если новый ВРИ позволяет реализовать коммерчески выгодный проект.

Стоимость процедуры

• Государственные пошлины: Внесение изменений в ЕГРН по заявлению правообладателя обычно осуществляется бесплатно. Однако могут возникнуть сопутствующие расходы на получение необходимых справок или документов.
• Услуги специалистов: Если процедура кажется сложной (особенно при получении условно разрешенного ВРИ) или нет времени заниматься этим самостоятельно, можно привлечь юриста или кадастрового инженера. Стоимость их услуг варьируется в зависимости от региона и сложности задачи.

Риски и ограничения: Что может пойти не так?

Использование земельного участка не по целевому назначению или попытка изменить ВРИ с нарушением установленных правил может повлечь негативные последствия.

Штрафы за нецелевое использование

Использование участка не в соответствии с установленным ВРИ является административным правонарушением (ст. 8.8 КоАП РФ), за которое предусмотрены значительные штрафы, рассчитанные от кадастровой стоимости участка:

• Для граждан: 0,5-1% (но не менее 10 000 руб.).
• Для должностных лиц и ИП: 1-1,5% (но не менее 20 000 руб.).
• Для юридических лиц: 1,5-2% (но не менее 100 000 руб.).

Если кадастровая стоимость не определена, штрафы фиксированные:

• Граждане: 10 000 — 20 000 руб.
• Должностные лица / ИП: 20 000 — 50 000 руб.
• Юридические лица: 100 000 — 200 000 руб.

При систематическом и злостном нарушении законодательства участок может быть изъят.

Когда изменить ВРИ невозможно?

Существуют ситуации, когда изменение ВРИ не допускается:

• Желаемый вид использования не предусмотрен ПЗЗ для данной территориальной зоны.
• Изменение ВРИ приведет к нарушению требований технических регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических или иных норм.
• Участок относится к особо охраняемым природным территориям.
• Земля расположена в зоне с особыми условиями использования территории (например, охранные зоны ЛЭП, трубопроводов, водоохранные зоны), если изменение ВРИ противоречит режиму этих зон.
• Участок относится к категории особо ценных сельскохозяйственных угодий, вывод которых из оборота ограничен или запрещен.

Особенности для арендованных участков

Если земля находится в государственной или муниципальной аренде:

• Требуется согласие арендодателя: Как правило, для смены ВРИ необходимо получить письменное согласие органа власти, предоставившего участок в аренду.
• Ограничения для участков, предоставленных на торгах: Если участок был получен на аукционе под конкретный вид использования (например, для строительства магазина), изменить ВРИ может быть затруднительно или невозможно в соответствии с условиями договора аренды.

Рекомендации: как действовать грамотно?

Для успешного изменения ВРИ и избегания проблем следуйте этим советам:

1. Проверяйте ВРИ заблаговременно: Убедитесь, что текущий ВРИ соответствует фактическому или планируемому использованию участка. Не ждите проверки земельного надзора.
2. Мыслите стратегически: Рассматривайте смену ВРИ не только как формальность для строительства, но и как инструмент оптимизации налогов или повышения инвестиционной привлекательности участка.
3. Будьте внимательны при покупке: Перед заключением сделки тщательно проверяйте ВРИ приобретаемого участка и изучите ПЗЗ для соответствующей территориальной зоны. Выясните, какие ВРИ доступны и нет ли скрытых ограничений.
4. Обращайтесь за помощью при необходимости: Если процесс кажется сложным, особенно в случае с условно разрешенными ВРИ, или вы хотите минимизировать риски отказа, целесообразно проконсультироваться с юристом или кадастровым инженером.
5. Учитывайте местную практику: Процедуры и подходы к трактовке ПЗЗ могут незначительно различаться в разных муниципальных образованиях. Изучение местной специфики может быть полезным.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка — стандартная процедура, требующая внимательности к деталям и соблюдения законодательства. Ключевым фактором является соответствие ваших планов Правилам землепользования и застройки вашей территории. Понимание различий между процедурами для основных, условно разрешенных и вспомогательных ВРИ, а также осознание потенциальных рисков (штрафы, отказ) и выгод (экономия на налогах, рост стоимости) позволит вам действовать уверенно и эффективно. Своевременная проверка документов и, при необходимости, обращение к специалистам помогут успешно реализовать ваши планы по использованию земли.

Чтобы узнать ВРИ вашего участка или подобрать участок с нужным вам ВРИ обращайтесь к нам, наши кадастровые инженеры проведут градостроительный анализ.