Возникает много вопросов, а именно: когда формируется окончательная стоимость построенного объекта – с получением разрешения на ввод в эксплуатацию или позже? Как увеличится стоимость объекта в случае его продажи после введения в эксплуатацию? Означает ли полученное разрешение на ввод то, что строительство объекта недвижимости полностью закончено и он пригоден к использованию в тех целях, которые застройщик поставил перед собой при принятии решения о начале строительства?
Рассмотрим порядок включения объекта в состав основных средств и проанализируем, как этот процесс влияет на его стоимость.
Предположим, что застройщик одновременно является и инвестором с точки зрения Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». На построенный объект недвижимости он зарегистрирует право собственности и примет его к учету как объект основных средств (п. 2 ст. 4 Закона № 39-ФЗ).
Регистрация права собственности на построенный объект без наличия разрешения на ввод невозможна (п.2 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
При этом включение построенного объекта недвижимости в состав основных средств может быть произведено как после регистрации права собственности на него, так и до этого события, в том числе и до подачи документов в ФРС (п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н).
Но обязательно ли включать объект в состав основных средств сразу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию? На этот вопрос нет однозначного ответа, так как не известно, пригоден ли объект к длительной эксплуатации с целью извлечения дохода с точки зрения инвестора на дату получения разрешения на ввод.
Еще раз напомним, что разрешение на ввод объекта подтверждает, что объект возведен в полном соответствии с проектной документацией, разрешением на строительство и градостроительным планом земельного участка (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ).
Однако в разработанной проектной документации, как и в полученном разрешении на строительство, не обязательно должны быть сведения о внутренней планировке построенного здания, отделке помещений и прочих «подробностях». Следовательно, и в полученном разрешении на ввод такой информации тоже не будет содержаться. Документ только подтвердит, что работы по возведению объекта выполнены в объеме, предусмотренном в разрешении на строительство и в соответствии с предъявленной проектно-сметной документацией.
А инвестор уже самостоятельно принимает решение, пригоден ли объект к эксплуатации на данной стадии, либо требуется еще какое-то время и средства на доведение его до нужного инвестору состояния. И только после того, как будут выполнены все работы, позволяющие использовать объекта с точки зрения конечного замысла застройщика, можно ставить точку в этом вопросе.
Чиновники финансового ведомства борются с такой трактовкой, мол, инвестор затягивает с уплатой налога на имущество, нанося непоправимый урон бюджету (письма Минфина РФ от 22.06.2010 № 03-03-06/1/425, от 20.01.2010 № 03-05-05-01/01), тем не менее, Высший арбитражный суд РФ возражает против подобного однозначного подхода. По мнению суда, до завершения всех отделочных работ объект не обязательно пригоден к эксплуатации, даже при наличии разрешения на ввод и свидетельства о праве собственности (постановление Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 № ВАС-4451/10).
Тем не менее, готовность объекта к использованию определяется не получением разрешения на ввод, а решением руководства организации, для которой он построен (реконструирован).
По сути, у организации два пути. Первый – признать здание на стадии получения разрешения на ввод в эксплуатацию пригодным к эксплуатации и уже после произвести отделочные работы по объекту основных средств, второй – закончить все отделочные работы по объекту недвижимости и только после этого принять решение о пригодности объекта к эксплуатации (ввести его в состав основных средств).
Организация может признать основным средством построенный объект непосредственно на дату получения разрешения на ввод его в эксплуатацию. Тогда первоначальная стоимость объекта на эту же дату и будет считаться сформированной (п. 8 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н, п. 24 Методических указаний).
Эта же стоимость подлежит и включению в базу для исчисления налога на имущество (п. 1 ст. 375 НК РФ). Последующие работы (большей частью отделочные), независимо от их продолжительности и стоимости, вероятнее всего, будут признаны ремонтом объекта и текущими затратами организации (п. 67 Методических указаний). Они не увеличивают первоначальную стоимость объекта, следовательно, не подлежат включению в базу для исчисления налога на имущество.
В ином случае инвестор, имея разрешение на ввод, тем не менее, может принять решение вначале довести объект «до ума» и только после этого признать его пригодным к эксплуатации. В этом случае все отделочные работы в большинстве случаев придется признать продолжением работ по строительству объекта, включив их в его первоначальную стоимость.
Тем самым, отодвигая дату начала уплаты налога на имущество, организация увеличивает его сумму.
