Многие собственники, затевая реконструкцию коммерческого или административного здания, задаются важным вопросом: можно ли не прекращать работу и продолжать эксплуатировать объект, пока идут строительно-монтажные работы? Желание сохранить непрерывность бизнес-процессов понятно. Однако законодательство дает на этот вопрос однозначный и строгий ответ.
Рассмотрим конкретную ситуацию: планируется реконструкция 2-этажного административного здания с надстройкой третьего этажа. Допускается ли эксплуатация нижних этажей во время работ?
Прямой ответ: Нет, не допускается
Для случаев серьезной реконструкции, как надстройка этажа, эксплуатация объекта во время проведения строительно-монтажных работ категорически запрещена законом. Это не рекомендация, а прямое требование, продиктованное соображениями безопасности и закрепленное в Градостроительном кодексе РФ.
Правовое обоснование: что говорит закон?
Основным документом, регулирующим этот вопрос, является Статья 55.24 Градостроительного кодекса РФ («Эксплуатация зданий, сооружений»).
- Часть 2 ст. 55.24 ГрК РФ гласит, что эксплуатация реконструированного здания допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
- Часть 3 ст. 55.24 ГрК РФ уточняет, что если для реконструкции не требуется выдача разрешения на строительство (например, для некапитальных строений), эксплуатация допускается после окончания работ и возникновения права на них. Однако надстройка этажа всегда требует разрешения.
- Часть 4 ст. 55.24 ГрК РФ проводит черту с капитальным ремонтом, эксплуатация после которого возможна по его завершении.
Ключевой вывод: для сложной реконструкции действует принцип «сначала разрешение на ввод — потом эксплуатация».
Обратите внимание на изменения законодательства! С 1 марта 2025 года вступила в силу новая редакция 3 части ст. 55.24 ГрК РФ (согласно Федеральному закону от 26.12.2024 N 487-ФЗ). Согласно ей, эксплуатация таких «беспроблемных» объектов будет допускаться после окончания их реконструкции и возникновения прав на них. Это означает, что для возобновления эксплуатации потребуется не только завершить работы, но и зарегистрировать изменения в ЕГРН.
Почему установлен такой строгий запрет? Безопасность превыше всего
Запрет на эксплуатацию при реконструкции — это не бюрократическая прихоть, а мера, направленная на защиту жизни и здоровья людей. Основные риски:
- Нарушение несущих конструкций: Вмешательство в каркас здания делает его потенциально неустойчивым до завершения работ.
- Пожарная опасность: Временно неработающие системы пожаротушения и сигнализации, скопление горючих стройматериалов.
- Заблокированные пути эвакуации: Строительные леса, техника и материалы могут перекрыть выходы.
- Производственные риски: Падение инструментов, пыль, шум, работа тяжелой техники создают опасную среду.
Пошаговый алгоритм проведения реконструкции
Законный процесс реконструкции состоит из нескольких крупных этапов. Особое внимание стоит уделить правильной процедуре временного вывода объекта из эксплуатации.
Этап 1: Подготовка и получение разрешения на строительство
Это предварительный этап, включающий проектирование, экспертизу проекта и получение официального разрешения на начало работ.
Этап 2: Процедура вывода объекта из эксплуатации
Это не просто закрытие дверей. Это комплексный процесс, который гарантирует безопасность и передачу объекта в руки строителей.
-
Издание внутреннего приказа. Руководитель организации-собственника издает приказ о временном прекращении эксплуатации здания в связи с реконструкцией. В документе указываются:
- Основание (реквизиты разрешения на строительство).
- Сроки начала и предполагаемого окончания работ.
- Лица, ответственные за вывоз имущества и передачу объекта подрядчику.
- Порядок уведомления сотрудников и/или арендаторов.
-
Уведомление всех сторон. Необходимо официально уведомить арендаторов (согласно условиям договоров), сотрудников, поставщиков и клиентов о предстоящем закрытии и временном переезде.
-
Физическое освобождение помещений. Полный вывоз мебели, оргтехники, документации, производственного оборудования и личных вещей.
-
Отключение инженерных коммуникаций (ключевой шаг!). Это работа для квалифицированных специалистов. Необходимо отключить:
- Электроснабжение (оставив временную линию для строительных нужд).
- Водоснабжение (горячее и холодное) и канализацию.
- Систему отопления.
- Газоснабжение (если есть).
- Системы вентиляции, кондиционирования, связи и интернета. Все отключения должны быть заактированы и выполнены с соблюдением техники безопасности.
-
Организация стройплощадки и ограничение доступа. Территория объекта должна быть передана подрядной организации. Это включает:
- Установку сплошного ограждения по периметру.
- Размещение информационных щитов и предупреждающих знаков («Опасно», «Проход запрещен», «Ведутся строительные работы»).
- Подписание акта приема-передачи строительной площадки между заказчиком (собственником) и генеральным подрядчиком. С этого момента ответственность за безопасность на объекте несет подрядная организация.
Этап 3: Выполнение строительно-монтажных работ
Подрядчик выполняет все работы в соответствии с утвержденным проектом и строительными нормами.
Этап 4: Ввод объекта в эксплуатацию
- Завершение работ и подписание актов с подрядчиком.
- Прохождение итоговой проверки органа государственного строительного надзора.
- Получение Заключения о соответствии (ЗОС) построенного объекта требованиям проектной документации.
- Подача заявления и получение Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
- Постановка на кадастровый учет с внесенными изменениями.
Только после получения финального разрешения можно подключать коммуникации на постоянной основе и возобновлять деятельность в обновленном и безопасном здании.
Вывод: Риски не оправдывают выгоду
Попытка сэкономить, продолжая эксплуатировать здание во время серьезной реконструкции, — это игра с огнем. Она влечет за собой административные штрафы (ст. 9.5 КоАП РФ), предписание о приостановке работ, а в случае трагедии — уголовную ответственность. Соблюдение установленного законом порядка гарантирует не только легальность, но и, что самое главное, безопасность проекта.
