Раздел существующего нежилого здания на два или более самостоятельных объекта недвижимости с присвоением каждому из них индивидуального кадастрового номера является сложной юридической и технической процедурой. Данный процесс регламентируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ), Земельным кодексом РФ (ЗК РФ), Градостроительным кодексом РФ (ГрК РФ), Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), а также профильными подзаконными актами.
I. Правовые и технические предпосылки для раздела
Независимо от того, потребуется ли реконструкция, для раздела здания необходимо соблюдение следующих условий:
- Волеизъявление правообладателя(ей):
- Единоличное решение собственника, если он один.
- Соглашение всех сособственников, если здание находится в общей долевой собственности (ст. 252 ГК РФ). Соглашение может требовать нотариального удостоверения в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.
- Техническая возможность и делимость объекта:
- Каждый образуемый в результате раздела объект должен обладать признаками самостоятельного объекта недвижимости: быть изолированным и обособленным от других частей здания и иных объектов (ст. 1 Закона № 218-ФЗ: «существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи»).
- Каждая образуемая часть должна иметь возможность автономного функционирования: отдельные входы/выходы, подключение к инженерным сетям (либо техническая возможность раздельного подключения или установления сервитутов), соответствие требованиям пожарной безопасности, санитарным нормам и строительным правилам как самостоятельный объект.
- Раздел не должен приводить к нарушению конструктивной целостности и устойчивости здания, а также к невозможности его эксплуатации по назначению.
II. Определение необходимости реконструкции и выбор процедуры
Ключевым моментом является определение, потребует ли физический раздел здания проведения работ, квалифицируемых как реконструкция.
- Реконструкция (п. 14 ст. 1 ГрК РФ) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
- Раздел без реконструкции возможен, если:
- Здание уже фактически состоит из изолированных и обособленных частей, отвечающих требованиям к самостоятельным объектам.
- Для создания таких частей достаточно работ, квалифицируемых как перепланировка и/или переустройство, не затрагивающих несущие конструкции, не изменяющих существенных параметров здания и его безопасности. Перепланировка/переустройство нежилых помещений не требует разрешения на строительство/реконструкцию, но должна соответствовать всем нормам.
III. Порядок действий ПРИ НЕОБХОДИМОСТИ РЕКОНСТРУКЦИИ
- Предпроектная подготовка и решение о разделе:
- Техническое обследование здания на предмет возможности раздела с реконструкцией.
- Оформление решения собственника(ов) о разделе и реконструкции.
- Разработка проектной документации на реконструкцию:
- Согласно ст. 48 ГрК РФ, разрабатывается проектная документация, предусматривающая образование новых объектов.
- Проектная документация может подлежать экспертизе (ст. 49 ГрК РФ).
- Получение разрешения на реконструкцию:
- В соответствии со ст. 51 ГрК РФ, в уполномоченном органе (местная администрация, госстройнадзор) получается разрешение на реконструкцию.
- Выполнение строительно-монтажных работ:
- Работы производятся в строгом соответствии с проектной документацией и разрешением на реконструкцию.
- Получение разрешения на ввод объекта (образованных объектов) в эксплуатацию:
- После завершения реконструкции получается акт ввода в эксплуатацию (ст. 55 ГрК РФ), удостоверяющий соответствие выполненных работ проекту и разрешению.
IV. Порядок действий БЕЗ РЕКОНСТРУКЦИИ (при перепланировке/переустройстве или существующем фактическом разделе)
- Предварительная оценка и решение о разделе:
- Оформление решения собственника(ов) о разделе.
- Техническое обследование и документация:
- Техническое заключение: Заказывается у проектной организации или эксперта. Заключение должно подтвердить:
- Отсутствие признаков реконструкции в планируемых или существующих изменениях.
- Соответствие образуемых частей признакам самостоятельных объектов недвижимости.
- Сохранность несущих конструкций и безопасность здания.
- Проект перепланировки/переустройства (или проект раздела): Отражает существующее или планируемое (в рамках перепланировки) разделение. Может потребоваться для согласования с надзорными органами (если затрагиваются особые аспекты, например, объекты культурного наследия) и обязателен для кадастрового инженера.
- Техническое заключение: Заказывается у проектной организации или эксперта. Заключение должно подтвердить:
- Выполнение работ по перепланировке/переустройству (если необходимо):
- Работы выполняются на основании проекта (если он разрабатывался).
V. Кадастровые работы и государственная регистрация (общий этап для обоих сценариев)
Независимо от того, была ли реконструкция, следующий этап – кадастровые работы и регистрация прав.
- Привлечение кадастрового инженера:
- Аттестованный кадастровый инженер проводит необходимые обмеры и готовит документацию.
- Подготовка документов кадастровым инженером:
- Технические планы: На каждый образуемый в результате раздела самостоятельный объект недвижимости (ст. 24 Закона № 218-ФЗ; Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 или актуальный). В технических планах указывается способ образования – «раздел». Основанием для подготовки техпланов будут разрешение на ввод (при реконструкции) или техническое заключение/проект перепланировки (без реконструкции).
- Акт обследования: На исходный (делимый) объект недвижимости, подтверждающий прекращение его существования в связи с разделом (ст. 23 Закона № 218-ФЗ; Приказ Росреестра от 25.04.2023 № П/0150 или актуальный).
- Обращение в Росреестр:
- Собственник(и) или их уполномоченный представитель подает в орган регистрации прав (Росреестр) единое заявление о (ч. 3 ст. 41 Закона № 218-ФЗ):
- Государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования исходного объекта (снятии его с учета).
- Государственном кадастровом учете образованных объектов недвижимости.
- Государственной регистрации прав на образованные объекты недвижимости.
- Прилагаемые документы:
- Технические планы на каждый новый объект.
- Акт обследования на исходный объект.
- Решение собственника(ов) о разделе.
- Правоустанавливающие документы на исходный объект (если право не зарегистрировано в ЕГРН).
- При реконструкции: Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
- Без реконструкции: Техническое заключение, проект перепланировки/раздела (если готовились и на них ссылается кадастровый инженер).
- Документ, удостоверяющий личность заявителя/полномочия представителя.
- Квитанция об уплате государственной пошлины.
- Собственник(и) или их уполномоченный представитель подает в орган регистрации прав (Росреестр) единое заявление о (ч. 3 ст. 41 Закона № 218-ФЗ):
- Результат: Росреестр осуществляет кадастровый учет и регистрацию прав на новые объекты (присваивая им кадастровые номера) и снимает с учета исходный объект.
VI. Решение вопросов с земельным участком
Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) требует урегулирования статуса земельного участка:
- Участок в собственности:
- Оптимально: Раздел земельного участка с формированием отдельных участков под каждым новым зданием (требует межевания).
- Альтернатива: Сохранение участка в общей долевой собственности с определением долей и порядка пользования.
- Участок в аренде:
- Необходимо согласие арендодателя и внесение изменений в договор аренды (множественность лиц на стороне арендатора) либо заключение новых договоров аренды на части участка.
VII. Ключевые нормативные акты
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая).
- Земельный кодекс Российской Федерации.
- Градостроительный кодекс Российской Федерации.
- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
- Приказы Росреестра, устанавливающие формы технических планов, актов обследования и требования к их подготовке (например, Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082, Приказ Росреестра от 25.04.2023 № П/0150, либо актуальные на момент проведения работ).
VIII. Важные аспекты и рекомендации
- Согласие залогодержателя: Если исходный объект находится в залоге, потребуется согласие залогодержателя на раздел (ст. 346 ГК РФ, ст. 43 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
- Профессиональная помощь: Учитывая сложность процедуры, настоятельно рекомендуется привлекать квалифицированных юристов по недвижимости, проектные организации и опытных кадастровых инженеров.
- Сроки и затраты: Процедура может быть длительной (от нескольких месяцев до года и более) и затратной.
- Местные особенности: Отдельные нюансы могут регулироваться местными нормативными актами, которые следует уточнять.
Заключение
Раздел нежилого здания – это многоэтапный процесс, требующий глубокого понимания правовых норм, точного выполнения технических требований и тесного взаимодействия с различными инстанциями. Тщательное планирование и привлечение компетентных специалистов являются залогом успешного завершения процедуры.
