Многие собственники коммерческой недвижимости уверены: если не трогать несущие стены и не пристраивать новые этажи, то перенос внутренних перегородок — это обычная перепланировка, которую легко узаконить. Долгое время на рынке действительно существовала «серая» практика, когда такие изменения удавалось зарегистрировать без разрешения на строительство.
Однако в 2025 году Росреестр и Минстрой поставили жесткую точку в этом вопросе. В совместных разъяснениях (письмо Росреестра от 30.01.2025 № 13-0728-АБ/25 и письмо Минстроя от 20.12.2024 № 76955-СМ/08) ведомства окончательно закрыли лазейки, четко разграничив понятия капитального ремонта и реконструкции для отдельно стоящих нежилых зданий.
Разбираемся, почему привычная схема больше не работает и в каких случаях для ремонта офисов или торговых площадей придется получать разрешение на строительство.
Миф о «перепланировке»
Главная ошибка собственников — попытка применить термин «перепланировка» к коммерческим зданиям. Росреестр категоричен: с юридической точки зрения понятие перепланировки закреплено в Жилищном кодексе РФ (гл. 4) и применяется исключительно к помещениям в многоквартирных домах (МКД).
Для отдельно стоящих нежилых зданий (бизнес-центров, складов, производственных цехов) такого понятия в законе просто не существует.
Если не перепланировка, то что?
Согласно жесткой позиции Росреестра, основанной на Градостроительном кодексе РФ и недавней практике Верховного Суда (в частности, на «Обзоре судебной практики…», утвержденном Президиумом ВС РФ 13.12.2023), реконструкцией признается:
- Изменение границ существующих помещений;
- Образование новых помещений из существующих (например, разделение большого зала на несколько офисов);
- Любое изменение внутренней планировки нежилого здания;
- Изменение высоты, количества этажей, площади или объема здания (возведение пристроек, антресолей).
Хотя упомянутый Обзор Верховного Суда касался споров в МКД, Росреестр берет оттуда фундаментальную правовую логику: изменение границ помещений влечет изменение параметров всего объекта.
Если ваш проект подпадает хотя бы под один из этих пунктов, назвать это «капитальным ремонтом» нельзя. Это полноценная реконструкция. Она требует разработки проектной документации, прохождения экспертизы и получения разрешения на строительство (ст. 51 ГрК РФ).
Что тогда считается капитальным ремонтом?
Капитальный ремонт не требует получения разрешения на строительство. Но его рамки строго ограничены. К капремонту относится:
- Замена или восстановление инженерных сетей (трубы, проводка, вентиляция);
- Замена элементов строительных конструкций (кроме несущих);
- Косметическая отделка, замена окон, дверей, полов.
Важный нюанс: при капитальном ремонте границы помещений на поэтажном плане БТИ должны остаться абсолютно неизменными.
Главный риск: блокировка в Росреестре
Раньше собственники часто делали новую планировку без разрешения на строительство, называя это «капремонтом», и пытались внести изменения в ЕГРН через кадастрового инженера. Теперь этот путь закрыт.
Центральный аппарат Росреестра направил в свои территориальные органы официальные разъяснения для учета в работе: закон о регистрации недвижимости (№ 218-ФЗ) не предусматривает внесение изменений в основные характеристики здания (площадь, планировку) в результате его капитального ремонта. Изменить данные в ЕГРН можно только на основании документов о вводе объекта в эксплуатацию после реконструкции.
Без актуальных данных в ЕГРН вы не сможете легально сдать новые помещения в аренду (особенно если требуется регистрация долгосрочного договора), продать здание по реальной рыночной цене или использовать его в качестве залога. Кроме того, объект может быть признан самовольной постройкой со всеми вытекающими последствиями вплоть до судов и штрафов.
Что делать собственникам?
Перед началом любых строительных работ в нежилом здании необходимо провести тщательный аудит проектных решений:
- Оцените масштаб. Будут ли возводиться новые перегородки или меняться площади кабинетов?
- Выберите законный путь. Если планировка меняется — закладывайте время и бюджет на процедуру реконструкции (ПД, разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию).
- Обратитесь к профессионалам. Ошибочная квалификация работ на старте приведет к тупику на этапе регистрации в Росреестре.
Специалисты нашей компании готовы провести аудит Вашего проекта, определить его правовой статус и взять на себя полное сопровождение процедуры получения разрешения на строительство и внесения изменений в ЕГРН. Свяжитесь с нами для консультации!
