Жилищный кодекс РФ вступил в силу с 1 марта 2005 года. Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений (квартир, нежилых помещений, например, магазина) в многоквартирном доме.
Собственность на землю под МКД – это самая надежная защита от нежелательного строительства, автостоянки или ларька по продаже алкогольной продукции во дворе дома и на прилегающей территории. Это и возможность построить гараж или стоянку а/м для жильцов данного дома, и способ пополнить бюджет дома, например сдавая в аренду часть придомовой территории.
С 1 марта 2005 года федеральное законодательство декларирует собственникам помещений в Многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельные участки под домом и придомовой территории.
Для этого достаточно решением общего собрания собственников помещений в доме избрать уполномоченное лицо для формирования земельного участка и оформить заявление.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в двух ситуациях:
1. Первая ситуация касается земельных участков, которые уже сформированы.
— земельный участок сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть до 1 марта 2005 г. (это значит, что в отношении земельного участка были проведены все необходимые землеустроительные работы, например земельный участок выделялся под строительство дома по договору аренды на инвестиционных условиях и органом местного самоуправления утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии со статьей 6 Федерального закона от 13.05.2008 № 66-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»);
Если в отношении земельного участка проведен государственный кадастровый учет, соответственно у собственников квартир или собственников нежилых помещений МКД имеется на руках кадастровый паспорт земельного участка с указанием его кадастрового номера. Если по какой либо причине кадастровый паспорт у вас отсутствует, его необходимо заказать в Кадастровой палате.
2. Вторая ситуация касается земельных участков, сформированных после 1 марта 2005 года.
Должен быть соблюден следующий порядок:
— проводится общее собрание собственников квартир и собственников нежилых помещений;
— на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в администрацию района с заявлением о формировании земельного участка и передаче его в общую долевую собственность;
— на основании проведенных землеустроительных работ администрация района распорядительным актом (постановлением, распоряжением) утверждает схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории;
— выполнение в отношении этого земельного участка межевания (проведение кадастровых работ), осуществление государственного кадастрового учета этого земельного участка;
— получение кадастрового паспорта земельного участка с указанием кадастрового номера земельного участка;
— регистрация земельного участка в Федеральной регистрационной службе
Алгоритм оформления земельных участков под многоквартирными домами.
1этап.
Подача заявления на имя главы муниципального образования, о формировании земельного участка для последующей передачи в общую долевую собственность собственников помещений.
Осуществляет Председатель ТСЖ или уполномоченное собственниками лицо.
Список документов, необходимых для обращения в адмиминистрацию района:
1. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме,содержащий сведения: о форме проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (собрание или заочное голосование);о собственниках помещений в многоквартирном доме, принявших участие в общем собрании, и количестве голосов, которыми обладают указанные собственники; о повестке дня общего собрания; о решении об обращении в адрес главы Администрации района за формированием земельного участка с указанием количества голосов, которым принято данное решение, и о выборе уполномоченного лица.
2. Копии бюллетеней собственников помещений, участвовавших в голосовании на общем собрании.
З. Сведения о размере доли в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.
4. Копии документов об отводе земельного участка (при наличии).
5. Оригинал сведений из государственного земельного кадастра – кадастровый план территории запрашиваемого земельного участка
б. Заявление о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и последующей бесплатной передаче его в общую долевую собственность собственникам помещений.
(в случае необходимости дополнительно могут быть запрошены другие уточняющие документы).
2 этап.
Принятие администрацией района распоряжения об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.
На основании проведенных землеустроительных работ (топосъемка, сервитуты в границах предполагаемого земельного участка) администрация района распорядительным актом (постановлением, распоряжением) утверждает схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.
3 этап.
Межевание земельного участка и изготовление Землеустроительного дела земельного участка. Землеустроительное дело земельного участка изготавливается по заявлению уполномоченного лица в организацию, осуществляющую межевание земель. Межевание производится на основании договора на оказание услуг по межеванию земель, заключенного между организацией, осуществляющей межевание земель и уполномоченным собственниками лицом. Межевание производится за счет собственников помещений.
В результате проведенного межевания уполномоченное лицо получает Землеустроительное дело по межеванию земельного участка – 2-й экз. (1-й экз. передается на хранение в государственный фонд данных организацией, осуществляющей межевание земель) и пакет документов на ГКУ (государственный кадастровый учет).
Содержание землеустроительного дела:
Пояснительная записка;
Акт согласования границ;
Схема границ земельного участка;
Акт о сдаче межевых знаков на наблюдение за сохранностью;
Ситуационный план расположения участка работ;
План границ участка;
Ведомость вычисления площади земельного участка;
План границ части земельного участка;
Ведомость вычисления площади части земельного участка;
Ведомость вычисления площади части участков (под строением).
4 этап.
Проведение государственного кадастрового учета в отношении земельного участка. Пакет документов на ГКУ относится уполномоченным ТСЖ лицом или индивидуально собственником в Территориальный отдел Управления Роснедвижимости.
Земельному участку присваивается государственный кадастровый номер и выдается кадастровый паспорт земельного участка.
5 этап.
Регистрация земельного участка в Федеральной регистрационной службе.
Государственная регистрация права общей долевой собственности.
После формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Однако теперь целесообразно внести запись о возникшем в силу закона праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП),что отвечает требованиям п. 1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Однако в Санкт-Петербурге сложилась практика, когда на собственников МКД «вешаются» чрезмерно большие площади земли, не имеющие отношения к жилому зданию. Ссылаясь при этом на уже сформированный проект межевания территории, в соответствии с которым, за вас уже решили какую территорию под МКД вы должны оформить. И конечно же без расчета нормативной площади придомовой территории многоквартирного дома. А уж если вы все таки будете настаивать на своем, то вам предложат переделать план всего микрорайона за свои деньги и провести общественные слушания.
