Недвижимость и строительство в России 2025: Новые правила игры – что нужно знать застройщикам и собственникам

Введение

2025 год обещает стать переломным для сферы строительства и рынка недвижимости в России. Вступление в силу Федеральных законов № 486-ФЗ и № 487-ФЗ от 26.12.2024 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон) и ряда других нормативных актов повлечет за собой серьезные перемены. Эти изменения затронут всех участников рынка: от застройщиков и инвесторов до рядовых собственников недвижимости. Новые правила ввода объектов в эксплуатацию, ужесточение контроля за использованием земельных участков, изменения в кадастровом учете и регистрации прав – во всех этих вопросах жизненно важно разобраться заранее.

Эта статья – ваш навигатор по ключевым аспектам предстоящих реформ. Мы подробно проанализируем законодательные изменения, в том числе самые свежие, и обобщим мнения экспертов, чтобы помочь вам адаптироваться к новой реальности и защитить свои интересы.

I. Ключевые изменения с 1 марта 2025 года 

Закон вносит существенные коррективы в привычные процессы. Рассмотрим наиболее важные из них.

1. Упрощение требований к проектной документации для некоторых объектов:

   • Нововведение: Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции:
     • Объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
     • Садового дома.
     • Гаражей на земельных участках, предназначенных для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства для собственных нужд, а также гаражей для собственных нужд.
     • Хозяйственных построек на указанных выше типах участков.
   • Значение: Это значительное упрощение для частных застройщиков, снижающее временные и финансовые затраты на начальном этапе.

2. Новые критерии завершения строительства объектов: Закон  четко определяет, когда объект считается завершенным строительством (дополнение в статью 52 ГрК РФ):

   • Для объектов, требующих разрешения на строительство: Со дня получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
   • Для индивидуальных жилых (ИЖС) и садовых домов: Со дня получения уведомления о соответствии построенного или реконструированного объекта требованиям законодательства (за исключением случаев, если строительство осуществлялось без направления уведомлений о планируемом и завершенном строительстве).
   • Для объектов, не требующих разрешения на строительство и/или проектной документации (например, некапитальные гаражи, сараи): Со дня осуществления государственного кадастрового учета.

3. Обязательный кадастровый учет и регистрация прав после завершения строительства:

   • Нововведение: После завершения строительства здания или сооружения застройщик (или иное уполномоченное лицо) обязан обеспечить государственный кадастровый учет (ГКУ) и государственную регистрацию прав (ГРП) на такие объекты.
   • Процедура:
     • Если требовалось разрешение на строительство: необходимо подготовить и направить документы для получения разрешения на ввод, включая документы для ГКУ и ГРП.
     • Если разрешение на строительство не требовалось: необходимо подготовить и направить документы для ГКУ и ГРП непосредственно в орган регистрации прав.

4. Обязательное оформление прав на земельный участок под существующими зданиями:

   • Нововведение (дополнение в ст. 7 ФЗ №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»): Собственники зданий, сооружений (помещений, машино-мест), расположенных на государственных или муниципальных землях, при отсутствии оформленных прав на эти участки, обязаны приобрести их в собственность или аренду. Это требование распространяется на объекты независимо от даты их постройки или приобретения прав на них.
   • Исключение: Случаи, когда для возникновения прав на такие земельные участки их предоставление не требуется по закону.
   • Значение: Усиливается принцип «единства судьбы» земельного участка и расположенных на нем строений. Собственникам необходимо будет урегулировать земельные отношения.

5. Запрет на сделки с земельными участками без установленных границ (межевания):

   • Критическое нововведение (дополнения в ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»): С 1 марта 2025 года осуществление государственной регистрации прав, ограничений прав, обременений земельного участка будет приостанавливаться, если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении его границ (межевой план).
   • Это также распространяется на случаи, когда регистрируются права на здание, сооружение, объект незавершенного строительства, расположенные на земельном участке без установленных границ (за некоторыми исключениями для линейных объектов).
   • Значение: Межевание становится де-факто обязательным для любых сделок с земельными участками и расположенными на них объектами. Собственникам неуточненных участков следует срочно заняться проведением кадастровых работ.

6. Усложнение процедуры внесения сведений о ранее учтенных объектах недвижимости:

   • Нововведение (изменения в ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ): Если ранее для внесения в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте (например, доме, построенном до вступления в силу ФЗ № 218-ФЗ) часто было достаточно правоустанавливающего документа, то с 1 марта 2025 года потребуется также предоставление межевого плана (для земельных участков) или технического плана (для зданий, сооружений, помещений и т.д.).
   • Исключения: Заявления от уполномоченных органов по итогам выявления правообладателей или в рамках комплексных кадастровых работ.
   • Значение: Хотя цель – внести в ЕГРН точные характеристики объектов, для собственников это добавляет этап подготовки технической документации.

7. Обязанность застройщиков регистрировать права собственности дольщиков:

   • Нововведение: После передачи объекта долевого строительства участнику и постановки объекта на кадастровый учет, застройщик обязан в течение 30 рабочих дней направить в Росреестр заявление о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства. Заявление подается в электронной форме.
   • Значение: Эта мера призвана защитить права дольщиков и ускорить процесс оформления их собственности.

8. Переход на электронный документооборот с Росреестром для юридических лиц:

   • Нововведение: Юридические лица обязаны будут подавать заявления на кадастровый учет и государственную регистрацию прав, а также все сопутствующие документы, исключительно в электронном виде (через портал Госуслуг, сайт Росреестра и т.д.).
   • Исключения:
     • Если стороной сделки является физическое лицо.
     • До 01.01.2026 для крестьянских (фермерских) хозяйств, СНТ, ОНТ, гаражных кооперативов, ТСЖ временно сохраняется возможность подачи документов на бумаге.
   • Значение: Цифровизация процедур усиливается, что требует наличия электронной подписи и адаптации к новым форматам взаимодействия.

II. Общие правила ввода объектов в эксплуатацию и получения разрешения на строительство (с учетом новых реалий)

Правила разные для разных домов и построек: что важно знать

• Для частных (ИЖС) и садовых домов:
  • Специальное разрешение на ввод не требуется.
  • Проектная документация не требуется (новое с 01.03.2025).
  • Действует уведомительный порядок: уведомление о планируемом строительстве -> строительство -> уведомление о завершении строительства.
  • Уполномоченный орган проверяет соответствие построенного объекта градостроительным нормам и выдает уведомление о соответствии (или несоответствии).
• Для нежилых зданий и коммерческих объектов:
  • Процедура строже: требуется получение разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию.
  • Включает проверку органом государственного строительного надзора и получение Заключения о соответствии (ЗОС).

Что не нужно вводить в эксплуатацию?

• Некапитальные строения и сооружения (временные постройки, объекты без фундамента).
• Помещения, формируемые путем раздела или объединения существующих помещений.
• Объекты незавершенного строительства (ОНС) – для них свой порядок учета.

Разрешение на строительство: обязательный этап для капитальных объектов

Строительство капитального объекта без разрешения – незаконно, грозит признанием постройки самовольной, штрафами и сносом.

• С чего начать подготовку?
  1. Анализ земельного участка: Определить вид разрешенного использования (ВРИ), изучить Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), градостроительные регламенты.
  2. Инженерные изыскания: Геологические, геодезические – для обеспечения надежности строения.
  3. Разработка проектной документации: Для объектов, где она требуется (см. выше исключения для ИЖС, садовых домов и т.д.).
• Какие документы понадобятся для разрешения на строительство (общий перечень)?
  • Заявление.
  • Правоустанавливающие документы на земельный участок.
  • Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
  • Проектная документация (если требуется), соответствующая Постановлению Правительства РФ № 87.
  • Положительное заключение экспертизы проектной документации (если экспертиза обязательна).
  • Иные документы в зависимости от специфики объекта.

Как ввести готовый капитальный объект в эксплуатацию: шаги и документы

1. Сбор необходимой документации.
2. Подача заявления в уполномоченный орган (например, орган госстройнадзора).
3. Проверка соответствия объекта проекту, техрегламентам.
4. Получение Заключения о соответствии (ЗОС) (если требуется).
5. Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (форма утв. Приказом Минстроя № 446/пр).
6. Постановка на государственный кадастровый учет и регистрация прав в ЕГРН (если не было сделано ранее, или если инициируется застройщиком для дольщика).

• Какие документы обычно требуются для разрешения на ввод (общий перечень)?
  • Правоустанавливающие документы на землю.
  • ГПЗУ.
  • Разрешение на строительство.
  • Акт приемки объекта (при подрядном строительстве).
  • Документы о соответствии техрегламентам (в т.ч. пожарной безопасности ФЗ-123, безопасности зданий ФЗ-384).
  • Документы об энергоэффективности и оснащенности приборами учета.
  • Документы о подключении к инженерным сетям.
  • Схема расположения объекта на участке.
  • Технический план объекта (подготовленный кадастровым инженером, на основании ФЗ-218).
  • ЗОС (если был госстройнадзор).
  • Для ИЖС/садового дома: уведомление о соответствии построенного объекта (форма утв. Приказом Минстроя № 591/пр).

III. Другие важные изменения и тенденции с весны 2025 года

Помимо прямых нововведений Закона, эксперты выделяют следующие тенденции:

• Усиление контроля за целевым использованием земли: Неиспользование или нецелевое использование участков может повлечь предупреждения, штрафы, вплоть до изъятия. «Добросовестным пользователям беспокоиться не стоит, но ‘инвесторам в землю’, не осваивающим участки, нужно обратить внимание,» – отмечает эксперт.
• Эскроу-счета для строительства ИЖС (по договору подряда): Расширение практики использования эскроу-счетов на сферу ИЖС при работе с подрядчиками для повышения защиты средств граждан.
• Упрощение регистрации ранее учтенных объектов (общий тренд, но с нюансами): Государство продолжает работу по наполнению ЕГРН сведениями о таких объектах. Однако, как указано выше, с 01.03.2025 для заявления от собственника потребуется технический/межевой план, что несколько усложняет процесс для самого заявителя, но повышает качество данных в ЕГРН.
• Укрепление принципа «единства судьбы» земельного участка и здания: Контроль за соответствием использования здания не только его назначению, но и ВРИ земельного участка.

IV. Специфические аспекты: поэтапный ввод, сроки и ответственность

• Поэтапный ввод в эксплуатацию крупных объектов: Возможен, если предусмотрен проектной документацией (ч. 3.5 ст. 55 ГрК РФ). Каждый этап требует отдельного разрешения на строительство и на ввод.
• Сроки выдачи разрешения на ввод: Не более 5 рабочих дней при полном комплекте документов (ГрК РФ). Особые сроки для объектов Минприроды (Приказ № 864 от 29.10.2020).
• Ответственность за эксплуатацию объекта без разрешения (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ):
  • Должностные лица: 20 000 — 50 000 руб.
  • Юридические лица: 500 000 — 1 000 000 руб. или приостановление деятельности до 90 суток.
  • Также могут быть запрещены сделки с таким объектом.

V. Роль юридической поддержки

Сложность и изменчивость законодательства делают юридическую помощь крайне важной. Квалифицированный юрист поможет:

• Правильно подготовить и оформить документы.
• Снизить риски отказов и задержек.
• Ускорить согласования.
• Защитить интересы в спорных ситуациях.
• Обеспечить соответствие проекта закону на всех этапах.

VI. Законы по теме: правовые основы

• Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ).
• Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ).
• Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
• Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
• Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
• Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
• Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации…».
• Приказ Минстроя России от 03.06.2022 № 446/пр «Об утверждении формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию…».
• Приказ Минстроя России от 19.09.2018 № 591/пр «Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства… ИЖС или садового дома…».

VII. Что все это значит: советы и выводы

Грядущие изменения направлены на упорядочивание процессов, повышение прозрачности, цифровизацию и более эффективное использование земельных ресурсов.

• Для застройщиков и собственников:

  • Обязательное межевание: Без установленных границ земельного участка совершение сделок с ним или с объектами на нем станет невозможным с 1 марта 2025 года.
  • Оформление земли под зданиями: Если права на участок под вашим объектом не оформлены, их придется оформлять.
  • Упрощение для ИЖС: Отмена требования проектной документации для ИЖС, садовых домов, гаражей и хозпостроек.
  • Цифровизация для юрлиц: Подача документов в Росреестр только в электронном виде.
  • Ответственность застройщиков за регистрацию прав дольщиков: Новый механизм защиты прав покупателей жилья.
  • Внимание к ранее учтенным объектам: Для внесения сведений потребуется технический/межевой план.

• Наши рекомендации:

  1. Действуйте превентивно: Изучайте изменения, оценивайте их влияние на ваши проекты. Проведите межевание участков, если это не сделано.
  2. Проверьте документацию: Убедитесь в корректном оформлении прав на землю и недвижимость.
  3. Инвестируйте в качество: Грамотная документация (технические, межевые планы) – основа успеха.
  4. Не пренебрегайте юридической поддержкой: Своевременная консультация или сопровождение сэкономят время, деньги и нервы.

Заключение

Законодательные новшества 2025 года требуют от всех участников рынка недвижимости повышенного внимания и проактивных действий. Своевременная подготовка, изучение новых правил и, при необходимости, обращение к специалистам позволят успешно адаптироваться к изменениям, реализовать строительные планы и защитить свои права на недвижимость. Знание – ваша главная сила в новой правовой реальности.