Демонтаж и консервация зданий и сооружений, признание аварийными: Важные аспекты и правовые нормы

В сфере эксплуатации зданий и сооружений часто возникают ситуации, когда необходимо вывести объект из эксплуатации, временно приостановить строительство или полностью снести. В таких случаях специалисты сталкиваются с понятиями «консервация» и «демонтаж». Данный материал призван прояснить основные положения, касающиеся этих процессов, а также правовых аспектов признания зданий и сооружений аварийными,  в соответствии с действующим законодательством.

Консервация объектов: Когда и зачем?

Понятие консервации применяется в нескольких ключевых случаях:

1. Консервация опасного производственного объекта (ОПО): Консервация ОПО регулируется Федеральным законом от 21.07.1997 № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов». Основные требования включают:

   • Осуществление на основании документации, разработанной в соответствии с законодательством о промышленной безопасности и градостроительной деятельности.
   • Обязательная экспертиза промышленной безопасности документации на консервацию и внесенных в нее изменений.
   • Необходимость обеспечения безопасности населения, окружающей среды, зданий и сооружений, а также сохранности самих объектов.
   • Работы проводятся в соответствии с планами консервации, обеспечивающими выполнение проектных решений по промышленной безопасности.
   • Важно: Недопустимы отклонения от документации в процессе консервации и консервация без положительного заключения экспертизы промышленной безопасности, внесенного в реестр.
   • Штрафы: За невыполнение требований по консервации ОПО предусмотрена административная ответственность по статьям 8.10 и 9.2 КоАП РФ.

2. Консервация объекта капитального строительства (ОКС): Применяется, когда продолжение строительства невозможно или невыгодно. Регулируется Градостроительным кодексом РФ (ГрК РФ) и Правилами проведения консервации объекта капитального строительства, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 30.05.2025 № 802.

   • Застройщик должен обеспечить консервацию ОКС при приостановке работ на срок более шести месяцев (ч. 4 ст. 52 ГрК РФ).
   • Консервация подразумевает приведение объекта и стройплощадки в состояние, обеспечивающее прочность, устойчивость, сохранность конструкций и безопасность для населения и среды.
   • Решение о консервации принимает застройщик, определяя перечень работ, ответственных лиц, сроки и смету.
   • Обязательна инвентаризация выполненных работ для фиксации фактического состояния объекта.
   • В состав работ по консервации входят: выполнение временных конструкций, закрепление неустойчивых элементов или их демонтаж, освобождение емкостей от опасных веществ, отключение инженерных коммуникаций (кроме необходимых для сохранности), меры по предотвращению несанкционированного доступа.
   • Обратите внимание: С 01.09.2025 текущие Правила утрачивают силу, и будут действовать новые, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 30.05.2025 № 802.
   • Расходы на консервацию ОКС должны отражаться в составе себестоимости строящегося объекта.

3. Консервация основных средств: Применяется, когда имущество, находящееся на балансе предприятия (например, производственные здания), временно не используется. Цель – сохранить активы в пригодном к эксплуатации состоянии.

   • Законодательство не содержит четкого регламента действий для эксплуатационных служб.
   • Мероприятия по консервации основных средств готовятся индивидуально и могут включать: сбор сведений об объекте, назначение ответственного, фиксацию состояния объекта и причин консервации, определение срока консервации и видов работ.

Демонтаж объекта капитального строительства

Демонтаж (снос) ОКС осуществляется на основании решения собственника (ст. 55.30 ГрК РФ).

• Для сноса ОКС технический заказчик обеспечивает проект организации работ по сносу, подготовленный специалистом из национального реестра.
• Застройщик или технический заказчик подает уведомление о планируемом сносе в орган местного самоуправления не позднее чем за семь рабочих дней до начала работ (ч. 9 ст. 55.31 ГрК РФ).
• Уведомление должно содержать подробные сведения о застройщике, земельном участке, ОКС, а также приложить результаты обследования ОКС и проект организации работ по сносу.
• После демонтажа, если права на ОКС были зарегистрированы, собственнику необходимо обратиться в Росреестр с заявлением о снятии ОКС с кадастрового учета. Для этого требуется акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта (ст. 23 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
• Процедура завершается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
• При подготовке к демонтажу рекомендуется учитывать нормы Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Эксплуатация здания «под снос»

Фактическая эксплуатация зданий, предназначенных под снос, законом запрещена. Однако законодательство устанавливает ряд требований для обеспечения безопасности таких объектов.

• Положения об эксплуатации зданий установлены главой 6.2 ГрК РФ.
• Порядок признания объекта аварийным и подлежащим сносу или реконструкции устанавливается Правительством РФ, но на данный момент (по состоянию на дату документа) еще не определен.
• При прекращении эксплуатации действующего здания или сооружения собственник обязан принять меры:
  • Предупреждающие причинение вреда населению и окружающей среде.
  • Препятствующие несанкционированному доступу людей.
  • По утилизации строительного мусора.
• Даже после вывода из эксплуатации, на объект распространяются нормы эксплуатационного контроля (ст. 55.24, 55.25 ГрК РФ), который проводится путем периодических осмотров и мониторинга состояния конструкций.
• Лицом, ответственным за эксплуатацию, является собственник или привлеченное им физическое/юридическое лицо.

Признание объекта капитального строительства аварийным

Объект капитального строительства (ОКС) может быть признан аварийным в случае ухудшения его эксплуатационных характеристик, например, из-за физического износа, приводящего к снижению надежности, прочности и устойчивости конструкций. Признание ОКС аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется по результатам обследования его фактического состояния и (или) территории, на которой такой ОКС расположен (ч. 1 ст. 55.26-1 ГрК РФ).

Единый четкий порядок признания ОКС аварийными, зависящий от типа здания, формы собственности и иных характеристик, законодательством не урегулирован полностью, но алгоритмы действий для нежилых и жилых зданий отличаются.

Алгоритм действий при признании нежилого ОКС аварийным:

Порядок признания нежилых ОКС аварийными установлен Положением, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 17.05.2017 № 577, в случаях, когда решение о комплексном развитии территории принимается по инициативе органа местного самоуправления. В других случаях, если прямое регулирование отсутствует, применяется аналогия закона (ст. 6 ГК РФ), и порядок признания ОКС аварийными устанавливается самостоятельно с опорой на указанное Положение и ст. 55.26-1 ГрК РФ.

Процедура включает следующие шаги:

1. Инициация: ОКС признается аварийным, если по результатам оценки его фактического состояния выявлены признаки, являющиеся основанием для такого признания (п. 3 Положения № 577). Например, это может быть ухудшение эксплуатационных характеристик ОКС в целом или его отдельных частей из-за физического износа.
2. Привлечение специализированной организации: Для оценки фактического состояния ОКС привлекается специализированная организация, которая проводит обследование и представляет заключение в уполномоченный орган государственной власти субъекта РФ (п. 5 Положения № 577).
3. Создание межведомственной комиссии: Уполномоченный орган государственной власти субъекта РФ создает межведомственную комиссию. В ее состав включаются лица, которым ОКС принадлежит на соответствующем вещном праве (например, Министерство имущественных отношений для объектов, находящихся в собственности субъекта РФ) (пп. 6, 7, 8 Положения № 577).
4. Уведомление и утверждение состава комиссии: Уполномоченный орган уведомляет органы и лиц, входящих в состав комиссии, о ее создании. После получения информации об их представителях, утверждается состав комиссии и назначается дата, время и место заседания.
5. Принятие решения комиссией: По результатам работы комиссии большинством голосов принимается решение, оформленное в виде заключения об оценке фактического состояния ОКС: о наличии или отсутствии оснований для признания его аварийным (пп. 13, 14 Положения № 577).
6. Итоговое решение: В случае принятия решения о наличии оснований для признания ОКС аварийным, комиссия направляет свое заключение и материалы обследования в уполномоченный орган. Итоговое решение о признании аварийным ОКС, находящегося в собственности субъекта РФ, принимается этим уполномоченным органом (п. 17 Положения № 577).

Признание ОКС аварийным уполномоченным органом является основанием для предъявления собственнику требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

Судебный порядок: Нежилое здание также может быть признано аварийным и подлежащим сносу по решению суда. Если нежилое здание непригодно к дальнейшей безопасной эксплуатации, его восстановление технически невозможно, и сохранение объекта создает угрозу жизни и здоровью граждан, к собственнику может быть предъявлен иск о признании ОКС аварийным и возложении обязанности по его сносу.

Ответственность собственника: Эксплуатация зданий и сооружений должна соответствовать требованиям технических регламентов и проектной документации (ч. 6 ст. 55.24 ГрК РФ). При прекращении эксплуатации собственник обязан принять меры для предотвращения вреда населению и окружающей среде, несанкционированного доступа, а также утилизировать строительный мусор (ч. 1 ст. 37 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ). Уклонение от выполнения этих обязанностей влечет неблагоприятные последствия, включая прекращение права собственности при гибели или уничтожении имущества (ст. 211, 235 ГК РФ).

Признание жилых помещений аварийными: Для жилых помещений и многоквартирных домов порядок признания их аварийными и непригодными для проживания устанавливается отдельным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (ч. 4 ст. 15 ЖК РФ). Это Положение распространяется на жилые помещения независимо от формы собственности и определяет порядок признания жилого помещения пригодным/непригодным для проживания, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.