Каждый застройщик, будь то крупная компания или частное лицо, мечтает оптимизировать процесс строительства. Один из законных способов сделать это — возвести «вспомогательный объект», для которого не требуется получать отдельное разрешение на строительство (РНС). Однако за этой простотой скрывается множество юридических тонкостей. Неправильная трактовка закона может привести к признанию постройки самовольной и требованию о ее сносе.
Что же такое «вспомогательный объект»? Какие строения подпадают под это определение и как доказать их статус? Разберемся на основе ключевого документа — Постановления Правительства РФ от 04.05.2023 № 703 «Об утверждении критериев отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования (действует с 01.09.2023 по 31.08.2028) и свежих разъяснений Минстроя.
Фундамент регулирования: Постановление № 703
С 1 сентября 2023 года основным документом, устанавливающим критерии отнесения строений и сооружений к вспомогательным, является Постановление Правительства РФ № 703. Оно четко определяет три сценария, при соответствии хотя бы одному из которых объект может считаться вспомогательным.
Важный нюанс, на который указывает Письмо № 15763-СМ/08 от 21.03.2024 «О критериях отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования» : Постановление № 703 и Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) говорят о строениях и сооружениях, но не о зданиях, при этом отнесение объекта к вспомогательному использованию определяется исключительно в проектной документации (ПД) основного объекта. Сразу же возникает вопрос: а в чем же отличие здания от сооружения? Разберемся в этом. Если говорить коротко, то ключевое отличие — в функциональном назначении.
- Здание (Building) — предназначено для людей: для проживания, работы, учебы, отдыха и т.д. В нем всегда есть помещения.
- Сооружение (Structure / Facility) — выполняет техническую функцию: производство, хранение, перемещение грузов и людей. В нем может и не быть помещений.
Теперь разберем подробно, опираясь на законодательство.
Официальные определения из закона
Основным документом, который разграничивает эти понятия, является Федеральный Закон № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 . В статье 2 этого Закона даны четкие определения:
1. Здание
Здание — это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.
Ключевые признаки здания:
- Объемная система: Имеет высоту, ширину и длину (стены, крыша).
- Наличие помещений: Это главный отличительный признак. Комнаты, офисы, залы, квартиры, цеха — это всё помещения.
- Основная функция: Деятельность или проживание людей.
Примеры зданий: жилой дом, офисный центр, школа, больница, торговый центр, производственный цех.
2. Сооружение
Сооружение — это результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различных видов, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.
Ключевые признаки сооружения:
- Разнообразие форм: Может быть не только объемным (как здание), но и плоскостным (стадион, парковка) или линейным (трубопровод, дорога, ЛЭП).
- Функция — техническая: Его главная задача — не размещать людей на постоянной основе, а обеспечивать какой-то процесс.
- Пребывание людей — временное: Люди могут находиться на сооружении (например, идти по мосту, обслуживать вышку), но они там не живут и не работают в классическом понимании.
Примеры сооружений: мост, эстакада, тоннель, трубопровод, башня сотовой связи, резервуар для воды, дымовая труба, дорога, забор, подпорная стенка, стадион.
Сравнительная таблица для наглядности
| Признак | Здание (Building) | Сооружение (Structure / Facility) |
|---|---|---|
| Основное назначение | Проживание и деятельность людей, размещение производства. | Техническая функция: производство, хранение, перемещение. |
| Наличие помещений | Обязательно. Главный признак. | Не обязательно. Часто их нет. |
| Тип конструкции | Только объемная. | Объемная, плоскостная, линейная. |
| Пребывание людей | Постоянное (проживание, работа). | Временное (для обслуживания, транзита). |
| Примеры | Жилой дом, офис, склад, школа. | Мост, труба, дорога, вышка, резервуар. |
Почему эта разница так важна на практике?
-
Разрешение на строительство вспомогательных объектов не требуется. Как мы уже выяснили ранее, Постановление № 703 говорит о критериях для строений и сооружений вспомогательного использования. В нем целенаправленно не упомянуты здания.
-
Технические регламенты и нормы. Требования к безопасности здания (пожарные выходы, вентиляция, инсоляция) и к безопасности сооружения (прочность моста, герметичность резервуара) кардинально отличаются.
-
Кадастровый учет. При постановке на учет в Росреестре объект описывается либо как здание, либо как сооружение, что влияет на его характеристики, оценку и налогообложение.
Простое правило для запоминания
Чтобы быстро сориентироваться, задайте себе вопрос: «Какова главная цель этого объекта?»
- Если цель — чтобы внутри него находились люди (жили, работали, учились), то это, скорее всего, здание.
- Если цель — что-то делать (перемещать, хранить, производить), а люди нужны лишь для обслуживания или прохода, то это, скорее всего, сооружение.
Теперь рассмотрим три ключевых критерия из Постановления 703.
Критерий 1: Строительство «с нуля» вместе с основным объектом
Формулировка: «строение или сооружение строится на одном земельном участке с основным объектом, … предусмотрено проектной документацией, подготовленной применительно к основному объекту, и предназначено для обслуживания основного объекта».
Это сценарий для нового комплексного строительства.
- Суть: Вы проектируете и строите основной объект (например, логистический терминал) и одновременно с ним — вспомогательный (например, контрольно-пропускной пункт или насосную станцию пожаротушения).
- Ключевое условие: Оба объекта должны быть заложены в единую проектную документацию (ПД). Функция «обслуживания» должна быть прямо прописана и технологически обоснована в ПД.
- Ограничения: В этом случае нет лимита по площади для вспомогательного объекта. Главное — его функциональная и проектная связь с основным.
Критерий 2: Пристройка к уже существующему объекту
Формулировка: «строение или сооружение строится в целях обеспечения эксплуатации основного объекта, имеет обслуживающее назначение…, не является особо опасным, технически сложным и уникальным объектом, его общая площадь составляет не более 1500 кв. метров …».
Этот сценарий подходит, когда у вас уже есть основной объект, и вам нужно достроить что-то для его нужд.
- Суть: У вас есть действующий завод, и вы решили построить рядом с ним небольшой склад для готовой продукции.
- Ключевое условие: Цель — «обеспечение эксплуатации» уже существующего объекта.
- Ограничения: Здесь они гораздо строже:
- Общая площадь — не более 1500 м².
- Объект не должен быть особо опасным, технически сложным или уникальным.
- Не должен требовать установления санитарно-защитных зон.
В чем принципиальная разница между «обслуживанием» (критерий 1) и «обеспечением эксплуатации» (критерий 2)?
Законодатель разделил эти понятия. В первом случае, при новом строительстве, еще нечего «эксплуатировать», поэтому функция обслуживания закладывается на уровне проекта. Во втором случае основной объект уже существует и используется, а вспомогательный строится для поддержания этого процесса.
Критерий 3: Частные постройки на участках ИЖС, ЛПХ и в СНТ
Формулировка: «строение или сооружение располагается на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, … личного подсобного хозяйства, … для ведения гражданами садоводства…, в том числе является сараем, баней, теплицей, навесом, погребом, колодцем или другой хозяйственной постройкой…».
Это самый распространенный случай для физических лиц.
- Суть: Строительство бани, гаража или теплицы на своем частном участке.
- Назначение: Удовлетворение бытовых и иных нужд собственника.
- Ограничения:
- Количество надземных этажей — не более 3.
- Высота — не более 20 метров.
Практические вопросы: Разбираем на примере логистического комплекса
Представим, что компания строит крупный логистический терминал (основной объект). В рамках проекта на том же участке планируется возвести контрольно-пропускной пункт (КПП) и насосную станцию пожаротушения.
1. Нужна ли отдельная проектная документация на КПП и насосную станцию?
Нет. Согласно ПП РФ № 87, сведения о вспомогательных объектах включаются в соответствующие разделы проектной документации основного объекта: в схеме планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) указывается их размещение, а в проекте организации строительства (ПОС) — последовательность возведения.
2. Должны ли КПП и насосная станция находиться в границах разрешенного строительства по ГПЗУ?
Да, обязательно. Хотя для этих объектов не нужно отдельное РНС, они все равно являются объектами капитального строительства. Их размещение должно строго соответствовать градостроительному плану земельного участка (ГПЗУ). Выход за границы разрешенного строительства — прямое нарушение закона.
3. Включается ли площадь застройки КПП и насосной в расчет максимального процента застройки участка?
Да, включается. Согласно Приказу от 23.10.2020 № П/0393, в площадь застройки включается проекция внешних границ всех сооружений. Планируя размещение «вспомогашек», необходимо убедиться, что вы не превысите предельный процент застройки, установленный Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
4. Нужно ли учитывать площадь этих сооружений при расчете парковочных мест для терминала?
Скорее всего, нет. Это зависит от формулировки в местных ПЗЗ. Если требование к парковкам привязано к основной полезной площади объекта (например, площади складских помещений), то площадь вспомогательных сооружений, таких как КПП, в этом расчете не участвует.
Гибкость на практике: Что делать, если вспомогательный объект не был в первоначальном проекте?
Рассмотрим еще одну частую ситуацию. Идет строительство основного объекта по полученному разрешению на строительство — например, той же блочно-модульной котельной (БМК). В процессе работ застройщик понимает, что для ее функционирования необходимы еще два резервуарных бака для хранения топлива, которых не было в первоначальном проекте.
Вопрос: Нужно ли останавливать стройку, вносить изменения в проектную документацию и в разрешение на строительство?
Ответ: Вносить изменения в разрешение на строительство (РНС) не требуется.
Обоснование:
Ключевым здесь является п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, который прямо гласит, что получение разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.
Это положение дает застройщику определенную гибкость. Даже если вспомогательные объекты (в нашем случае — резервуарные баки) не были изначально предусмотрены в проектной документации, на которую выдано РНС, их можно возвести без внесения изменений в само разрешение. Главное, чтобы построенный объект действительно соответствовал критериям вспомогательного, был технологически связан с основным, а его статус был отражен в рабочей и исполнительной документации для успешного ввода всего комплекса в эксплуатацию.
Выводы
Статус «вспомогательного объекта» — это эффективный инструмент для оптимизации строительства, но не лазейка для обхода законов. Чтобы им воспользоваться, необходимо:
- Четко соответствовать одному из трех критериев Постановления Правительства № 703.
- Отразить вспомогательный объект в проектной и/или рабочей документации основного объекта, обосновав его функциональную связь.
- Строго соблюдать все градостроительные ограничения, указанные в ГПЗУ и ПЗЗ: границы разрешенного строительства, отступы и максимальный процент застройки.
- Помнить главное правило (п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ): на строительство вспомогательных объектов отдельное разрешение на строительство не требуется, что дает значительную гибкость даже в процессе уже идущей стройки.
