О порядке предоставления услуги Вы можете узнать здесь
Вы, как Заказчик – застройщик, являясь собственником (или арендатором) земельного участка, приняли решение о строительстве объекта капитального строительства (или реконструкции существующего). Для разработки проектной документации Вы обязаны получить градостроительный план земельного участка (градплан з/у).
Данный документ, после принятия и вступления в силу в 2004 году Градостроительного Кодекса РФ заменил собой архитектурно-планировочное задание на проектирование и строительство в котором указывалось назначение объекта, основание для выдачи и основная информация по застройке территории. В настоящее время вся информация, необходимая для проектирования и строительства, содержится в градостроительном плане, который разрабатывается на конкретный земельный участок, в отношении которого проведен Государственный кадастровый учет и определена зональность с установлением градостроительных регламентов в составе Правил застройки и землепользования (ПЗЗ).
Рассмотрим некоторые нюансы, возникающие при подготовке пакета документации, необходимой для получения градплана з/у в Санкт-Петербурге и Ленинградской области:
1. Приняв решение о застройке земельного участка необходимо учитывать проект планировки территории применительно к Вашему земельному участку и выяснить существующее положение, и градостроительный регламент, определенный Правилами застройки и землепользования (ПЗЗ), то есть узнать в какой зоне расположен Ваш з/у и какой вид использования Вам разрешается. Разрешенные виды использования з/у и объектов недвижимости подразделяются на основные, условно-разрешенные и вспомогательные. Основные и вспомогательные разрешенные виды использования Вы, как собственник земельного участка имеете право выбирать самостоятельно, а вот условно разрешенный вид использования требует получения специального разрешения, что приводит к увеличению сроков, затратам средств и нервов при подготовке пакета документов для получения градплана, так как после подачи заявления в КГА Ваши документы рассматриваются Комиссией по землепользованию и застройке СПб, а на этот момент Вами должны быть проведены публичные слушания. Далее возможное или невозможное применение условно разрешенных видов использования земельного участка принимается Правительством Санкт-Петербурга путем выпуска соответствующего постановления. Далеко не факт, что оно будет положительным. Точно такая же процедура определена и при получении разрешения на отклонение от предельно допустимых параметров разрешенного строительства или реконструкции объектов капитального строительства.
Что касается вспомогательных видов использования з/у, то они могут применяться только совместно с основными и условно разрешенными видами, и имеют несколько ограничений:
— суммарная общая площадь зданий и помещений не должна превышать 30% от общей площади всех зданий и помещений на Вашем з/у;
— суммарная доля площади, занимаемой объектами вспомогательных видов использования не должна превышать 25% от общей площади земельного участка;
— для объектов спортивного назначения общая площадь, занимаемая объектами вспомогательных видов использования, не должна превышать 10% от общей площади з/у.
Перечень документов и порядок подготовки градостроительного плана (при Предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка) определен приказом Правительства СПб и КГА за № 96 от 11 июля 2009 года.
Все вышеперечисленное относится к Санкт-Петербургу, где проект планировки территории в основном выполнен, зоны определены, в том числе и зоны объектов культурного наследия в соответствии с Законом Санкт-Петербурга № 820-7 от 24 декабря 2008 года «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга».
Что касается Ленинградской области, то здесь, на данный момент, ситуация очень запутанная. Проект планировки территории области на 100% не выполнен ни в одном из районов области, зоны не определены, получить градостроительный план на капитальное строительство промышленного назначения или линейные объекты чрезвычайно сложно (с получением градплана на ИЖС таких проблем нет).
С приходом нового губернатора процесс сдвинулся с мертвой точки, но на полную разработку проекта планировки территории потребуется немало времени, учитывая тот факт, что в районах геодезические службы малочисленны, а территории большие.
2. При сборе пакета документов необходимо учитывать наличие топографической съемки земельного участка на бумажном и электронном носителях при площади з/у до 1 га в М 1:500, при площади з/у от 1га до 10га в М 1:2000 и при площади з/у более 10га в М 1:5000. Срок действия топосъемки — три года, по истечении данного срока потребуется актуализация, то есть продление срока действия в геолого-геодезической службе КГА СПб. Топосъемка является подосновой для разработки чертежа градплана, на котором указываются границы участка, координаты поворотных точек, сервитуты (в которые входят охранные зоны инженерных сетей, водоохранные зоны, охранные зоны объектов культурного значения и зоны регулирования застройки).
По определению Управления Застройки Города КГА: для подготовки и выдачи градплана на з/у под ИЖС топосъемка не требуется, но по опыту работы материалы топосъемки требовали всегда и везде,особенно в Ленинградской области, где получение градплана разделено на город и район.
При проведении реконструкции на з/у ИЖС и подготовке или актуализации топосъемки необходимо учитывать следующее:
— на листе топосъемки объект, обозначенный как капитальный жилой, может быть расположен только один (коттедж, жилой дом), остальные здания обозначаются как капитальные нежилые (гостевой дом, здание охраны, банный комплекс и т.п.), хозяйственные постройки обозначаются, как некапитальные нежилые;
-обязательно должно быть показано расположение инженерных сетей, старых и реконструируемых, согласно полученных новых технических условий от организаций, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей.
3.Одним из самых главных составляющих подготовки градплана, всегда было и остается получение технических условий от организаций, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей. Заказчику-застройщику еще до начала каких либо действий необходимо выяснить возможность получения мощностей инженерного обеспечения от эксплуатационных организаций. Зачастую наши монополисты в сфере инженерного обеспечения откровенно лукавят и не хотят безвозмездно выделять инженерные мощности и начинают бумажную волокиту вплоть до наступления нужного им результата.
Получение технических условий осуществляется в Комитете по энергетике и инженерному обеспечению согласно Распоряжения от 30 декабря 2009 года за № 111 об утверждении административного регламента Комитета по энергетике и инженерному обеспечению по исполнению государственной функции «Предоставление технических условий подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения в составе документации, необходимой для предоставления объектов недвижимости, находящихся в распоряжении Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции, либо представление сведений об отсутствии возможности подключения» (с изменениями на 16 июня 2011года).
Что касается Ленинградской области, то здесь дела обстоят еще хуже. Не секрет, что организации, осуществляющие эксплуатацию инженерных сетей, действительно работают на пределе своих возможностей, но не редки случаи, когда монополисты инженерного обеспечения желают за счет застройщиков поправить свое, зачастую, шаткое положение и выдают технические условия, стоимость выполнения которых сводит на нет все планируемые бизнес планы. Особенно грешат этим наши энергосбытовые компании, определяя застройщикам точки подключения, которые требуют километровых отводов. На территории области на данный момент существуют и садоводства и ИЖС, и производства, где в течении нескольких лет не могут добиться электрификации по адекватной стоимости.
При использовании альтернативных систем инженерного обеспечения следует помнить, что на применяемое оборудование обязательны сертификаты соответствия, это касается теплоснабжения, водопотребления и водоотведения.
Для определения технических данных инженерного оборудования необходимо выполнить серьезные предпроектные расчеты.
