Владеть недвижимостью в здании, признанном объектом культурного наследия (ОКН), — это престижно, но до недавнего времени любой ремонт в такой квартире грозил обернуться бюрократическим кошмаром. Нужно было разрабатывать научно-проектную документацию, заказывать историко-культурную экспертизу, получать разрешения в КГИОП, а по итогу — сдавать научно-реставрационный отчет.

Весной 2026 года в законодательстве произошли важные изменения. Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников (КГИОП) выпустил официальное разъяснение о том, как теперь легально делать ремонт и перепланировку в жилых помещениях, являющихся частью ОКН.

Ниже — подробный разбор новых правил.

📌 Резюме: главное в двух словах

С 1 марта 2026 года вступили в силу поправки в Федеральный закон № 73-ФЗ. Теперь косметический ремонт, переустройство и даже перепланировку в квартирах, расположенных в многоквартирных домах-памятниках, можно делать без сложного согласования с КГИОП, путем подачи уведомления о планируемых работах.

Но есть одно критически важное условие: ваши работы не должны затрагивать так называемый «предмет охраны» (например, историческую лепнину, печи, уникальную расстекловку окон, если они есть внутри помещения) и не должны менять внешний облик здания. Если вы просто клеите обои или меняете трубы — бюрократии стало в разы меньше.

🔍 Детали: как работают новые поправки

Долгое время статья 45 Закона № 73-ФЗ требовала, чтобы любые работы в помещениях, входящих в состав ОКН, проводились на основании специального задания, согласованной проектной документации и разрешения КГИОП.

Федеральный закон от 07.06.2025 № 142-ФЗ (вступил в силу 01.03.2026) разделил понятия «работы по сохранению» и «работы по содержанию».

Что теперь относится к «работам по содержанию» (не требует разрешения КГИОП):

  • Поддержание помещения в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии.
  • Ремонт жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах-памятниках.
  • Переустройство и перепланировка таких помещений.

Исключения (когда упрощенный порядок НЕ действует):

  1. Многоквартирный дом имеет статус «выявленного объекта культурного наследия» (для них правила остались более строгими — работы не должны оказывать воздействие на интерьер, объемно-планировочные и конструктивные решения).
  2. Ваш ремонт затрагивает «предмет охраны» ОКН. Например, если по документам КГИОП историческая планировка вашей квартиры или изразцовая печь охраняются государством, сносить стену или демонтировать печь без разрешения по-прежнему категорически запрещено.

🔗 Официальная информация об изменении порядка проведения работ на ОКН размещена на сайте КГИОП по ссылке: https://kgiop.gov.spb.ru/o-komitete/press-centr/news/96585/

🛠 Шаги: инструкция для владельцев квартир в домах-памятниках

Если вы планируете ремонт в помещении, являющемся частью ОКН, или уже начали его, следуйте этому алгоритму:

Шаг 1. Узнайте «предмет охраны» вашего дома и конкретно вашей квартиры: прежде чем начинать демонтаж, выясните точный статус здания. Запросите в КГИОП документ, в котором четко прописано, что именно охраняется в вашем доме. Если в документе указаны только фасады и парадная лестница, а внутри вашей квартиры охраняемых элементов нет — вы можете делать ремонт по упрощенной схеме.

Шаг 2. Оцените характер работ: если ваши работы не касаются предмета охраны, вы проводите их как обычный ремонт. Если же вы затрагиваете исторический паркет, печи или лепнину, входящие в предмет охраны, — это уже классифицируется как «работы по сохранению», требующие разработки научно-проектной документации и получения разрешения КГИОП.

Шаг 3. Переходный период: если работы начинались по старым правилам: если вы начали ремонт до вступления в силу поправок, оформив его как «работы по сохранению», и получили на это разрешение КГИОП, то продолжать и сдавать эти работы придется по правилам сохранения. Если срок действия ранее выданного разрешения закончился, продолжать работы нельзя. Вам необходимо получить новое разрешение на продолжение работ в соответствии с Приказом Минкультуры РФ № 2625.

Шаг 4. Правильно закройте проект (для работ по сохранению): если ваши работы классифицируются как сохранение ОКН и проводятся по разрешению КГИОП, помните о жестких сроках сдачи:

  • У вас есть всего 90 дней с момента окончания работ, чтобы утвердить в КГИОП отчетную документацию (научно-реставрационный отчет).
  • После проверки документов необходимо произвести приемку работ (согласно Приказу Минкультуры РФ № 1840). Только после подписания акта приемки ваши обязательства перед государством будут считаться выполненными.

Вывод

Вступление в силу новеллы в 73-ФЗ в 2026 году — долгожданное событие для владельцев недвижимости в исторических зданиях. Государство наконец-то законодательно разделило сложную реставрацию памятников и обычный бытовой ремонт.

Теперь, чтобы обновить интерьер или сделать перепланировку в квартире дома-памятника, в большинстве случаев не нужно проходить долгий путь согласований в КГИОП. Однако главным и непреложным правилом остается предварительная проверка характера работ и документов. Любые подобные работы должны начинаться после подачи уведомления и с официального уточнения статуса объекта, предмета охраны и сопоставления с допустимым перечнем работ.

Если ваши стены, потолки или коммуникации не несут исторической ценности в соответствии с охранным обязательством, Вы вправе ремонтировать их по упрощенной схеме. Но если вы планируете затронуть охраняемые элементы (или ваш дом относится к «выявленным ОКН»), закон остается строг: потребуется полный цикл разработки научно-проектной документации, получение разрешений и сдача научно-реставрационных отчетов.

Внимательное отношение к статусу вашей квартиры на старте — главная гарантия того, что ремонт пройдет без штрафов и проблем с законом.