Со вступлением 1.03.2026 года в силу Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ изменились базовые принципы регулирования застройки исторических территорий. Главная проблема заключается в том, что законодатель лишил территории объектов культурного наследия (ОКН) градостроительного «иммунитета», обязав применять к ним общие правила землепользования и застройки. Теперь современные строительные нормативы — высотность, процент застройки, отступы от границ участков — начинают действовать там, где раньше главенствовал исключительно закон об охране памятников. Это создает серьезную межотраслевую коллизию, которая уже сейчас требует адаптации сложившейся практики реставрации и приспособления таких объектов к современному использованию.

Отмена градостроительного исключения для ОКН

До принятия поправок территории памятников и ансамблей находились вне классического градостроительного зонирования. Согласно прежней редакции пункта 4 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ, действие градостроительных регламентов на такие земли не распространялось. Застройка, реконструкция и эксплуатация в этих границах регламентировались исключительно специальным законодательством об охране наследия (Федеральным законом № 73-ФЗ), где основным ориентиром выступал режим использования территории ОКН.

Закон № 295-ФЗ отменил этот подход. Из перечня исключений убраны земли, расположенные в границах территорий памятников, ансамблей и выявленных ОКН.

Помимо этого, переходные положения закона (статья 16) возложили на уполномоченные органы власти обязанность привести Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) в соответствие с новыми требованиями. Это касается как органов местного самоуправления в большинстве регионов страны, так и органов государственной власти в городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе. Теперь для территорий памятников и ансамблей в ПЗЗ должны быть прямо установлены виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (ОКС), а также их предельные размеры.

Специфика территории и природа межотраслевой коллизии

С юридической и градостроительной точек зрения территория ОКН — это далеко не только пятно застройки непосредственно под историческим зданием. Это земельный участок (или массив участков), исторически связанный с памятником и специально выделенный с целью сохранения физической и визуальной целостности объекта.

Интеграция таких пространств в общую систему градостроительного зонирования формирует сложный правовой стык. Градостроительный регламент — инструмент комплексный. Он диктует не только разрешенное использование, но и предельные параметры: максимальную высоту зданий, процент застройки участка, минимальные отступы от границ.

Одновременно продолжает действовать Федеральный закон № 73-ФЗ, базовым принципом которого является неизменность характеристик памятника. Любые работы по сохранению ОКН (включая те, что затрагивают конструктивные элементы) не должны создавать угрозу его предмету охраны. Габариты, высотность и объемно-планировочные решения исторического здания, как правило, закреплены охранным статусом.

Возникает закономерный вопрос правоприменения: какими нормами руководствоваться собственнику при разработке проектной документации, если исторические параметры здания на выделенной территории объективно не вписываются в обновленные градостроительные регламенты ПЗЗ? Если новые правила ограничивают процент застройки или требуют определенных отступов, а историческая усадьба исторически сформирована иначе, применение общих градостроительных нормативов становится технически невыполнимым без нарушения законодательства об охране наследия.

Двойственный характер застройки как причина изменений

Введение данных поправок, вероятнее всего, продиктовано необходимостью регулирования участков со смешанной застройкой. На практике в границах территории, выделенной для сохранения ОКН, часто располагается не только сам памятник. Рядом могут находиться поздние хозяйственные постройки, склады или более современные административные здания, не обладающие исторической ценностью, но юридически оказавшиеся в границах территории ОКН.

Снятие ограничений на применение градрегламентов формально дает властям — как муниципальным, так и региональным в городах федерального значения — инструмент для управления развитием и реконструкцией именно этой, фоновой застройки. Проблема заключается в том, что обновленная редакция Градостроительного кодекса не делает различий между самим памятником и обычными ОКС, расположенными на одной территории. В результате общие градостроительные требования распространяются на весь комплекс недвижимости.

Адаптация к новым правилам

Поскольку закон уже действует, профессиональному сообществу, девелоперам и органам охраны памятников приходится думать, как работать в новых условиях.

В сложившейся ситуации ключевая ответственность ложится на разработчиков ПЗЗ на местах. Для исключения блокировки реставрационной деятельности необходимо, чтобы устанавливаемые градостроительные регламенты для таких зон зеркально отражали утвержденные предметы охраны и исторически сложившиеся параметры объектов.

Вместе с тем, для обеспечения единообразия правоприменительной практики профильным ведомствам (Минстрою и Минкультуры России) потребуется выработать совместные разъяснения. Необходим четкий алгоритм действий для собственников исторических объектов, исключающий ситуации, при которых формальное соблюдение Градостроительного кодекса приводит к нарушению закона об охране объектов культурного наследия.