Безопасность, долговечность и экономическая эффективность любого здания напрямую зависят от качества его эксплуатации. Ключевую роль в этом процессе играет строительный контроль (СК) — комплекс мероприятий, обеспечивающих соответствие всех проводимых работ (например, при реконструкции или капитальном ремонте) проектной документации, техническим регламентам и нормам безопасности.
Правильная организация строительного контроля — это не просто формальность, а надежный способ защитить ваши инвестиции, обеспечить безопасность людей и избежать серьезных штрафов, предусмотренных ст. 9.4 и 9.5 КоАП РФ.
Эта статья поможет вам:
- Разобраться в целях и задачах строительного контроля при эксплуатации.
- Подготовить необходимый пакет документов.
- Понять роли и ответственность всех участников процесса.
- Правильно организовать контроль на всех этапах работ.
Что такое строительный контроль и чем он регламентируется?
Строительный контроль — это система проверок, которая сопровождает объект капитального строительства на этапах реконструкции или капитального ремонта. Его главная цель — гарантировать, что все работы выполняются в строгом соответствии с утвержденным проектом и действующими нормами.
Организация СК регулируется рядом ключевых нормативных документов:
- Градостроительный кодекс Российской Федерации (редакция, действующая с 1 марта 2025 года) (ГрК РФ) — основной закон, определяющий обязательность и порядок проведения СК (ст. 53).
- Закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» — устанавливает минимальные требования к безопасности объектов.
- Постановление от 21.06.2010 № 468 «О порядке проведения строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства (с изменениями на 6 мая 2024 года) — детализирует порядок проведения СК.
- Профильные своды правил (СП 543.1325800.2024 «Строительный контроль при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте», СП 48.13330.2019 «Организация строительства» и приказы Минстроя (Приказ от 16_05_2023 N 344/пр «Об утверждении состава и порядка ведения исполнительной документации»).
Участники и ответственные лица в строительном контроле
Строительный контроль — это командная работа, где у каждого участника есть своя зона ответственности. Согласно СП 543.1325800.2024 (применяется с 29.01.2025 г), в процессе задействованы:
- Заказчик (собственник здания): Главное ответственное лицо. Он организует и финансирует весь процесс СК, утверждает программу контроля и принимает выполненные работы.
- Подрядчик (исполнитель работ): Несет ответственность за качество выполняемых работ. Его задачи — проведение входного контроля материалов, ведение журналов работ и оперативное устранение выявленных дефектов.
- Лицо, осуществляющее строительный контроль (ЛОСК): Это может быть как штатный специалист заказчика, так и привлеченная инжиниринговая компания. ЛОСК — это «глаза и уши» заказчика на объекте, он осуществляет непосредственные проверки.
- Строительная лаборатория: Привлекается при необходимости для проведения испытаний материалов и конструкций (например, для проверки прочности бетона или качества сварных швов).
- Органы государственного строительного надзора: Контролируют объекты, подпадающие под действие ст. 54 ГрК РФ, проверяя соблюдение требований технических регламентов и проектной документации.
На что обратить внимание заказчику?
- Безопасность конструкций: Любой демонтаж или изменение несущих элементов должен проводиться только после получения технического заключения.
- Качество материалов: Использование несертифицированных или не соответствующих проекту материалов — прямое основание для приостановки работ.
- Экология: Контролируйте, как подрядчик утилизирует строительный мусор.
Этапы строительного контроля на примере реконструкции
При реконструкции зданий строительный контроль является обязательным этапом (ст. 53 ГрК РФ). Рассмотрим его ключевые стадии.
1. Действия до начала работ (подготовительный этап)
- Проверка проектной документации: Заказчик должен убедиться, что проект соответствует требованиям ФЗ-384 и исходным данным (например, техническому заключению о состоянии здания).
- Утверждение программы СК: Подрядчик разрабатывает, а заказчик утверждает программу, в которой прописаны все контрольные мероприятия.
Внимание! Любые отклонения от проекта должны быть официально согласованы с проектировщиком. Работа «по месту» без согласования недопустима.
2. Контроль в процессе работ
- Входной контроль: Проверка всех поступающих на объект материалов и оборудования. Заказчик или ЛОСК запрашивает у подрядчика сертификаты, паспорта качества и протоколы испытаний.
- Операционный контроль: Постоянная проверка соблюдения технологии на каждом этапе работ: от монтажа арматуры до прокладки инженерных сетей. Результаты фиксируются в общем журнале работ.
- Контроль скрытых работ: Освидетельствование работ, которые будут скрыты последующими конструкциями (например, гидроизоляция фундамента, армирование железобетонных плит). На каждую такую работу составляется акт освидетельствования скрытых работ.
3. Приемка и завершение
- Испытания и измерения: Проверка несущей способности конструкций, герметичности систем отопления и водоснабжения.
- Приемка работ: После завершения всех этапов подписываются акты приемки (например, форма КС-2).
- Ввод в эксплуатацию: Финальный этап, регламентируемый ст. 55 ГрК РФ, который завершается подписанием акта ввода объекта в эксплуатацию.
Типичные нарушения со стороны подрядчика:
- Отсутствие или нерегулярное ведение журналов.
- Выполнение работ со скрытыми дефектами без составления актов.
- Использование материалов, не прошедших входной контроль.
Необходимые документы для проведения строительного контроля
Для законного и эффективного СК на объекте должен быть полный комплект документации:
- Проектная и рабочая документация с отметкой «В производство работ».
- Разрешение на реконструкцию, выданное органами местного самоуправления.
- Программа строительного контроля, утвержденная заказчиком.
- Журналы, которые ведутся совместно заказчиком и подрядчиком:
- Общий журнал работ;
- Журнал входного контроля;
- Специальные журналы (например, сварочных работ).
- Акты и протоколы:
- Акт освидетельствования скрытых работ;
- Акт промежуточной приемки ответственных конструкций;
- Протоколы лабораторных испытаний.
- Исполнительная документация.
Исполнительная документация: паспорт вашего объекта
Исполнительная документация — это комплект документов, который отражает фактическое выполнение работ на объекте. Она подтверждает, что построенный или реконструированный объект соответствует проекту и нормативам.
Согласно Приказу Минстроя от 16.05.2023 N 344/пр, в состав исполнительной документации входят:
- Акты освидетельствования (геодезической основы, скрытых работ, ответственных конструкций).
- Исполнительные геодезические схемы, фиксирующие фактическое положение элементов.
- Рабочие чертежи с отметками о соответствии выполненных работ.
- Результаты экспертиз, обследований и лабораторных испытаний.
- Документы, подтверждающие качество материалов (сертификаты, паспорта).
- Общий и специальные журналы работ.
Внимание! С 1 октября 2025 года вводится в действие новый ГОСТ Р 70108-2022 «Документация исполнительная. Формирование и ведение в электронном виде», который регламентирует порядок ведения исполнительной документации в цифровом формате.
Рекомендации эксперта: как избежать ошибок и штрафов
- Назначьте ответственного. Это должен быть квалифицированный инженер с опытом работы, который будет представлять ваши интересы на объекте (ЛОСК).
- Проводите регулярные проверки. Организуйте еженедельные обходы объекта с фиксацией замечаний в общем журнале и внеплановые проверки на критически важных этапах (заливка фундамента, монтаж перекрытий).
- Фиксируйте все. Ведите фото- и видеофиксацию этапов работ, сохраняйте всю переписку с подрядчиком. В случае споров это станет вашей доказательной базой.
- Привлекайте независимых экспертов. Для технически сложных объектов не экономьте на независимой технической экспертизе.
- Будьте готовы к проверкам госорганов. Держите весь комплект документов (проект, журналы, акты, разрешения) непосредственно на объекте в полном порядке.
Заключение
Строительный контроль при эксплуатации, реконструкции и капитальном ремонте — это не бюрократическая процедура, а важнейший инструмент управления качеством и безопасностью. Грамотно выстроенная система контроля позволяет своевременно выявлять и устранять дефекты, оптимизировать расходы и гарантировать, что объект будет служить долго и надежно. Это прямая инвестиция в безопасное будущее вашего здания.
