Планирование любого капитального строительства – сложный процесс, требующий не только финансовых и технических ресурсов, но и глубокого понимания законодательства. Ключевым документом, открывающим дорогу к началу работ, является разрешение на строительство (РнС). В 2025 году застройщиков ждут важные изменения, связанные с продлением особого порядка выдачи этих документов.
В этой статье мы разберем правовые основы получения РнС, расскажем о грядущих нововведениях и объясним, как они повлияют на процесс строительства.
Что такое разрешение на строительство? Основы законодательства
Прежде чем перейти к изменениям, давайте вспомним основы.
Разрешение на строительство (РнС) – это официальный документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки и межевания территории. Проще говоря, это «зеленый свет» от государства на начало строительных работ.
Основным документом, регулирующим эту сферу, является статья 51 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ).
Кто выдает разрешение?
По общему правилу, РнС выдает орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Однако существуют исключения (п. 4 ст. 51 ГрК РФ), когда полномочия передаются:
- Федеральным органам исполнительной власти (для объектов федерального значения).
- Органам исполнительной власти субъекта РФ.
- Госкорпорациям «Росатом» и «Роскосмос».
Правила для объектов федерального значения утверждены Постановлением Правительства РФ от 10.03.2000 N 221.
Главное изменение 2025 года: продление особого порядка и отмена согласования АГО
Министерство строительства и ЖКХ РФ подготовило проект приказа, который планирует продлить до 31 декабря 2025 года особый порядок выдачи разрешений на строительство. Эта мера направлена на упрощение процедур для застройщиков в текущих экономических условиях.
Главная суть нововведения: отменяется требование получать согласование архитектурно-градостроительного облика (АГО) объекта капитального строительства.
Это важное послабление, но оно действует при соблюдении ключевого условия:
Для архитектурно-строительного проектирования должна быть использована информация из градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), который был выдан до 1 сентября 2023 года.
Если ваш ГПЗУ получен до этой даты, вам не потребуется предоставлять документ о согласовании АГО (предусмотренный п. 5.1 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ) в уполномоченный орган. Вместо этого, сотрудники ведомства самостоятельно проверят соответствие проекта требованиям к АГО, если таковые установлены в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципального образования.
Важные исключения: когда согласование АГО все же понадобится?
Особый порядок имеет два исключения. Согласование АГО останется обязательным, если:
- На уровне субъекта РФ принят нормативный акт, устанавливающий свой порядок согласования АГО (согласно ч. 1.1 ст. 6 ФЗ № 275 от 01.07.2021).
- На уровне муниципалитета до 1 января 2021 года действовал акт, который предусматривал процедуру согласования АГО, и ваш ГПЗУ был выдан в период действия этой процедуры.
Вывод: Прежде чем отказываться от процедуры согласования АГО, необходимо тщательно проверить региональное и муниципальное законодательство.
Практические аспекты получения РнС
Когда разрешение на строительство не требуется?
Не для всех строительных работ нужно получать РнС. Полный перечень случаев, когда разрешение не требуется, приведен в пункте 17 статьи 51 ГрК РФ. В него входят, например, строительство гаражей на частном участке, объектов некапитального строительства (киоски, навесы), а также некоторые виды реконструкции.
Срок действия РнС и аренда земли
Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства (ПОС).
Особое внимание стоит уделить связи РнС с договором аренды земельного участка.
- Продление: Если срок аренды истек, но вы продолжаете пользоваться участком, а арендодатель не возражает, договор считается продленным на неопределенный срок (ст. 610, 621 ГК РФ). В этом случае РнС продолжит действовать.
- Риск расторжения: Будьте осторожны! Расторжение договора аренды земельного участка является основанием для прекращения действия разрешения на строительство (ч. 21.1 ст. 51 ГрК РФ).
Формы документов и форматы данных
Для подачи заявления и взаимодействия с госорганами используются унифицированные формы:
- Форма заявления на получение РнС утверждена Приказом Минстроя от 03.06.2022 № 446/пр.
- Требования к форматам сведений, содержащихся в РнС и разрешении на ввод в эксплуатацию, установлены Приказом Минстроя от 31.03.2023 № 230/пр.
Заключение: что делать застройщику в 2025 году?
- Проверьте свой ГПЗУ: Если он выдан до 1 сентября 2023 года, вы, скорее всего, сможете воспользоваться упрощенным порядком и не получать согласование АГО.
- Изучите местные законы: Убедитесь, что в вашем регионе или муниципалитете нет особых требований к согласованию АГО, которые подпадают под исключения.
- Следите за сроком аренды: Расторжение договора аренды земли автоматически аннулирует ваше право на строительство.
- Используйте актуальные формы: При подаче документов ориентируйтесь на формы, утвержденные приказами Минстроя.
Изменения 2025 года призваны снизить административную нагрузку на строительную отрасль. Однако успешное получение разрешения на строительство по-прежнему требует внимательного изучения законодательства и учета всех юридических нюансов.
