Один из вариантов снижения стоимости проектных работ — это проектирование малоэтажных многоквартирных жилых домов, не подпадающих под прохождение государственной экспертизы, проводимой государственным строительным надзором (или негосударственной экспертизой). Надо также отметить, что этот путь значительно сокращает затраты и сроки осуществления инвестиционного проекта (сокращаются сроки согласований, минимизируется количество требований к проекту, строительные работы не требуют высотных кранов и т.д.).
Основой для проектирования без прохождения экспертизы служит статья 49 Градостроительного Кодекса. В ней (в п.3) указывается, что экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства: многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Таким образом, для получения разрешения на строительство в государственном строительном надзоре достаточно 5-ти документов:
— Архитектурный раздел в полном объеме;
— Схема планировочной организации;
— Проект организации строительства;
— Сводный план инженерных сетей;
— Пояснительная записка, в полном объеме состоящая из 13 разделов.
Схема достаточно прозрачная и простая, однако, для ее реализации требуется еще ряд документов о которых, как правило, умалчивают. Один из документов это градостроительный план в соответствии с которым ведется разработка проекта планировки и размещения здания на земельном участке. Еще один документ, без которого могут возникнуть определенные трудности, это, так называемая, ГС-ка (градостроительное согласование) — документ подтверждающий согласование конфигурации фасадов здания и их цветового решения у главного архитектора города. Также, в зависимости от условий объекта, отдел выдачи разрешений на строительство ГСН может затребовать ряд согласований с заинтересованными организациями (например, УСПХ, ГИБДД, КБДХ и прочие).
Также, камнем преткновения могут стать документы подтверждающие возможности энергоснабжающих организаций, т.е. технические условия, на основании которых принимается решение о потребности здания в энергетических ресурсах и их наличия у снабжающих организаций.
Таким образом, даже с виду упрощенная система проектирования и строительства многоквартирных домов, не подпадающих под государственную экспертизу имеет ряд подводных камней, о которых большинство заказчиков не имеют понятия.
Изменения Градостроительного кодекса, вступившие в силу с 1 января 2016 года, обязывают застройщиков проводить экспертизу в отношении проектов строительства жилых домов блокированной застройки, которые планируется возвести за счет бюджетных средств (Федеральный закон от 29 декабря.2015 № 402-ФЗ «О внесении изменений в статью 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статью 4 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»). Соответственно, с 2016 года за такими объектами будет осуществляться государственный строительный надзор.
Специалисты Центра градостроительных проектов имеют большой опыт в реализации подобных проектов и помогут Вам разобраться в сложной системе взаимоотношений, связанных с проектированием и выдачей разрешения на строительство между Государственным строительным надзором (ГСН), Комитетом по градостроительству и архитектуре (КГА), Администрацией и Заказчиком строительства.
