Строительство любого объекта – это сложный, многоэтапный процесс, требующий точности, контроля и четкого следования проекту. Однако проект – это лишь план, а реальность стройки часто вносит свои коррективы. Именно для фиксации этих реалий, для подтверждения качества и соответствия выполненных работ и существует исполнительная документация (ИД). Это не просто стопка бумаг, а важнейший инструмент управления качеством и юридическое подтверждение всех этапов строительства.
Что такое исполнительная документация?
Исполнительная документация (ИД) – это комплект текстовых и графических материалов, который детально отражает фактическое выполнение проектных решений и фактическое положение объектов капитального строительства и их элементов в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства по мере завершения определенных в проектной документации работ.
Проще говоря, если проектная документация описывает, что и как должно быть построено, то исполнительная документация фиксирует, что и как было построено на самом деле.
Исполнительную техническую документацию в строительстве можно условно разделить на две основные категории:
-
Первичные документы о соответствии (первичная учетная документация):
- Это документация, которая оформляется непосредственно в процессе выполнения строительных работ.
- Она фиксирует сам процесс выполнения работ и отражает показатели технического состояния объекта строительства на различных этапах.
- Состав первичной документации регламентируется строительными нормами и правилами (СНиП), а также требованиями бухгалтерского учета.
- Такая первичная документация комплектуется генеральным подрядчиком (лицом, осуществляющим строительство), а также контролируется техническим надзором заказчика.
- После ввода объекта в эксплуатацию комплект первичной документации в установленном порядке передается эксплуатирующей организации для хранения и использования. К таким документам могут относиться, например, журналы работ, акты входного контроля материалов, протоколы операционного контроля и т.д.
-
Непосредственно исполнительная документация (в более узком смысле):
- Это документация, которая также оформляется в процессе строительства и фиксирует процесс исполнения строительно-монтажных работ, а также условия производства таких работ.
- Она включает текстовые и графические материалы, отражающие фактическое исполнение проектного решения, а также фактическое положение объектов строительства, их элементов в процессе выполнения строительно-монтажных работ, реконструкции или капитального ремонта по мере завершения работ, отраженных в проектной документации.
- Сюда относятся исполнительные чертежи, схемы, акты освидетельствования скрытых работ, ответственных конструкций, участков инженерных сетей и т.п.
Исполнительная документация (включая обе указанные категории) ведется лицом, осуществляющим строительство.
Перечень исполнительной документации по видам работам Вы найдете по ссылке.
Нормативное регулирование:
Состав, порядок и формы ведения исполнительной документации при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства определены ключевыми нормативными актами:
- Приказ от 16.05.2023 N 344/пр «Об утверждении состава и порядка ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства». Этот документ является основополагающим в данной сфере.
- Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 02.12.2022 N 1026/пр «Об утверждении формы и порядка ведения общего журнала, в котором ведется учет выполнения работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства».
- Постановление от 11.11.1999 № 100 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ» (например, формы КС-2, КС-3, КС-6а для общего журнала работ, хотя последний заменен Приказом 1026/пр).
- Федеральный закон от 6 декабря 2011 года N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (в части требований к оформлению первичных учетных документов).
В состав исполнительной документации (в широком смысле) включаются следующие текстовые и графические материалы: (Этот перечень детализирует требования Приказа №344/пр и включает элементы обеих категорий)
-
Исполнительная геодезическая документация:
- Составляется в двух экземплярах (для застройщика/заказчика и лица, осуществляющего строительство) в соответствии с требованиями технических регламентов и проектной документации.
- Включает: исполнительные геодезические схемы по элементам, конструкциям, частям зданий и сооружений; исполнительные чертежи и продольные профили участков сетей инженерно-технического обеспечения; исполнительные чертежи сетей инженерно-технического обеспечения внутри здания.
- В качестве основы используются рабочие чертежи. При соответствии проектным параметрам (с учетом допусков) делается запись: «Отклонений от проекта по геометрическим параметрам нет».
- Должна содержать наименование объекта, адрес, наименования застройщика (заказчика), лица, осуществляющего строительство, лица, подготовившего проектную документацию, и лица, подготовившего данную геодезическую документацию.
- Подписывается представителями: застройщика/заказчика, лица, осуществляющего строительство (по вопросам стройконтроля), лица, подготовившего проектную документацию (при привлечении), и лица, подготовившего исполнительную геодезическую документацию.
- Акты освидетельствования геодезической разбивочной основы объекта капитального строительства (оформляются по образцу).
- Акты разбивки осей объекта капитального строительства на местности (оформляются по образцу).
-
Акты освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения:
- Акты освидетельствования скрытых работ (АОСР):
- Оформляются для работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта и контроль за выполнением которых не может быть проведен после выполнения других работ (по образцу).
- Составляются в двух экземплярах.
- Акты освидетельствования ответственных конструкций:
- Оформляются для конструкций, устранение недостатков в которых невозможно без разборки или повреждения других конструкций (по образцу).
- Акты освидетельствования участков сетей инженерно-технического обеспечения:
- Оформляются для участков сетей, устранение недостатков в которых невозможно без разборки или повреждения других конструкций (по образцу).
- (Для всех актов освидетельствования указываются: наименование объекта, адрес, наименования застройщика (заказчика), лица, осуществляющего строительство, лица, подготовившего проектную документацию, и лица, выполнившего работы/конструкции/участки сетей. Содержат записи о соответствии требованиям, о применяемых материалах, результатах испытаний (где применимо) и подписываются соответствующими уполномоченными представителями.)
- Акты освидетельствования скрытых работ (АОСР):
-
Журналы работ:
- Общий журнал работ (форма и порядок ведения согласно Приказу №1026/пр).
- Специальные журналы по отдельным видам работ.
- Журнал авторского надзора (ведется лицом, осуществляющим подготовку проектной документации, при его привлечении).
-
Иные документы:
- Исполнительные чертежи, схемы и профили участков сетей инженерно-технического обеспечения (помимо тех, что прилагаются к актам).
- Акты испытания и опробования технических устройств, оборудования.
- Сертификаты, паспорта качества, декларации о соответствии и другие документы, подтверждающие качество и соответствие применяемых материалов, изделий и оборудования (относятся к первичным документам о соответствии).
- Результаты экспертиз, обследований, лабораторных и иных испытаний выполненных работ, проведенных в процессе строительного контроля.
- Документы, подтверждающие проведение контроля за качеством применяемых строительных материалов (изделий) (например, акты входного контроля).
- Другие документы, отражающие фактическое исполнение проектных решений (например, разрешения на отклонения от проекта, согласованные в установленном порядке).
Зачем нужна исполнительная документация?
Значение ИД трудно переоценить. Она необходима:
- Для Заказчика: Контроль качества, основание для оплаты, информация для эксплуатации и ремонта, юридическая защита, повышение стоимости объекта.
- Для Подрядчика (лица, осуществляющего строительство): Подтверждение выполненных работ, собственное доказательство соответствия объекта при вводе в эксплуатацию, основание для оплаты, защита от претензий, сдача объекта.
- Для Эксплуатирующей организации: Безопасная эксплуатация, планирование ТО и ремонтов.
- Для Государственных надзорных органов: Контроль соответствия, основание для выдачи заключения о соответствии (ЗОС).
Как правильно вести исполнительную документацию?
Ведение ИД – это непрерывный процесс. Ключевые принципы:
- Своевременность.
- Полнота и точность.
- Соответствие нормам.
- Ответственность.
- Подписи и согласования:
- От имени застройщика/технического заказчика, лица, осуществляющего строительство, документы подписывают уполномоченные лица, которыми могут быть главные инженеры проекта (ГИПы) или главные архитекторы проекта (ГАПы) (согласно ч.1, 5 ст.55.5-1 Градостроительного кодекса РФ) или иные лица, наделенные соответствующими полномочиями.
- Определение состава и периодичности:
- Проектом организации строительства (ПОС) должно быть определено, какие именно документы и с какой частотой должны предоставляться в составе исполнительной документации, дополняя обязательные требования нормативных актов.
- Систематизация и хранение:
- (Информация о хранении в процессе строительства, при проверках, постоянном хранении и передаче собственнику/управляющей компании, как в предыдущей версии).
- Использование современных технологий.
Ответственность за ведение ИД
Ответственность за своевременное и качественное ведение исполнительной документации несет лицо, осуществляющее строительство. Контроль осуществляют заказчик (технический заказчик), авторский надзор (при его наличии) и государственный строительный надзор.
Заключение
Исполнительная документация – это не формальность, а неотъемлемая и критически важная часть строительного процесса, регламентированная на законодательном уровне. Правильно оформленная исполнительная документация, включая как первичные учетные документы, так и непосредственно исполнительные чертежи и акты, является «паспортом» построенного здания или сооружения. Она в значительной степени облегчает процесс его последующей эксплуатации, отражает техническое состояние, дает четкое представление о подрядных организациях, выполнявших каждый из видов строительных работ, и является фундаментом для безопасного, надежного и долговечного функционирования объекта. Экономия времени или ресурсов на этом этапе может обернуться серьезными проблемами и затратами в будущем.
