В мире рекреационного бизнеса глэмпинги на воде — это тренд, который привлекает и гостей, и инвесторов. Представьте: уютные домики на сваях, стоящие прямо над озерной гладью, с панорамными окнами и террасой для утреннего кофе. Мечта! Но как только дело доходит до реализации, возникает главный вопрос: как все это согласовать?
Рассмотрим типичную ситуацию: у вашей компании в долгосрочной аренде есть земельный участок у озера, идеально подходящий под базу отдыха. Часть участка — живописная коса, уходящая вглубь водоема. Именно здесь вы хотите разместить некапитальные домики-глэмпы, часть из которых будет стоять на берегу, а часть — на сваях прямо на воде.
Как юрист, я проведу вас по всем этапам согласования, разложив сложный процесс на два ключевых направления: земля и вода.
Часть 1: Разбираемся с землей. Просто, но с нюансами
Хорошая новость: если ваши глэмпинг-домики являются некапитальными строениями (то есть не имеют прочной связи с землей, могут быть разобраны и перемещены без несоразмерного ущерба), то процедура их размещения на арендованном участке значительно упрощается.
Ключевой принцип: разрешение на строительство не требуется.
Это прямо следует из Градостроительного кодекса РФ (пп. 2 п. 17 ст. 51). Арендаторы земельных участков, согласно Земельному кодексу (ст. 41 и ст. 40), пользуются практически теми же правами, что и собственники, в части возведения построек. Это подтверждается и судебной практикой (см., например, решение Приморско-Ахтарского районного суда от 26.02.2021 по делу № 2-41/2021).
Однако, чтобы избежать проблем, вам необходимо сделать два обязательных шага:
-
Проверить вид разрешенного использования (ВРИ) вашего участка. Убедитесь, что ВРИ вашего участка допускает размещение объектов рекреационного назначения, например, «Туристическое обслуживание» (код 5.2.1) или «Природно-познавательный туризм» (код 5.2). Если ВРИ не соответствует, придется запускать процедуру его смены.
-
Внимательно изучить договор аренды. Убедитесь, что в договоре нет прямого запрета на возведение некапитальных строений или особых условий, требующих дополнительного согласования с арендодателем (например, с муниципалитетом).
Практический вывод: Если ВРИ участка подходит и договор аренды не содержит запретов, вы можете размещать некапитальные домики в границах вашего земельного участка без получения разрешения на строительство.
Часть 2: Покоряем воду. Алгоритм получения права
Самое интересное начинается там, где заканчивается суша. Размещение домиков на сваях непосредственно на водном объекте — это уже сфера регулирования Водного кодекса РФ (ВК РФ). И здесь без специального документа не обойтись.
Этот документ — договор водопользования. Именно он дает вам законное право использовать часть акватории озера для размещения ваших сооружений.
Кто имеет право на договор без аукциона? Полный список
Самая приятная новость для инвестора в рекреацию заключается в том, что для получения права пользования акваторией в большинстве случаев не нужно участвовать в конкурентных торгах.
Это право прямо закреплено в статье 50 Водного кодекса РФ. Согласно этой норме, заключить договор водопользования без аукциона могут:
- Туроператоры и турагенты. Это самая прямая категория для проекта глэмпинга или базы отдыха.
- Правообладатели земельных участков (арендаторы или собственники), если участок примыкает к воде и используется для обустройства и эксплуатации пляжа.
- Физкультурно-спортивные организации. Это ваш случай, если вы планируете открыть вейк-парк, яхт-клуб, школу каякинга или любую другую спортивную секцию на воде.
- Организации отдыха детей и их оздоровления (например, детские лагеря).
- Организации, занимающиеся отдыхом социально значимых категорий граждан: ветеранов, пожилых людей, инвалидов.
Если ваша компания относится к одной из этих категорий и имеет права на прилегающий земельный участок, вы — прямой кандидат на заключение договора водопользования в упрощенном порядке. Это подтверждается и свежей судебной практикой (например, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18.03.2022 по делу № А73-9273/2021).
Пошаговый алгоритм заключения договора водопользования:
Шаг 1. Определяем уполномоченный орган. Кто предоставит вам право? Это зависит от статуса озера или иного водного объекта:
- Федеральная собственность (из специального перечня Правительства РФ): Росводресурсы или их территориальные органы.
- Собственность субъекта РФ или другая федеральная собственность: Уполномоченный орган исполнительной власти вашего региона.
- Муниципальная собственность: Орган местного самоуправления.
Шаг 2. Готовим пакет документов. Вам нужно будет подать заявление установленной формы. К нему прилагается пакет документов, ключевые из которых:
- Сведения о заявителе (реквизиты юрлица).
- Обоснование цели, вида и срока водопользования.
- Документы, подтверждающие ваши права на прилегающий земельный участок (договор аренды).
- Графические материалы: схема расположения ваших домиков на сваях на акватории озера с указанием координат.
- Пояснительная записка к проекту.
Шаг 3. Заключаем и регистрируем договор. После рассмотрения вашего заявления уполномоченный орган подготовит проект договора. В нем будут прописаны точные границы используемой акватории, цель, срок (не более 20 лет) и размер платы за водопользование.
Важнейший момент: Договор вступает в силу не с момента подписания, а с момента его государственной регистрации в государственном водном реестре. Пока регистрации нет — права на использование воды у вас нет.
Резюме для инвестора
Реализация проекта глэмпинга на воде — задача абсолютно реальная, но требующая комплексного подхода. Ваш путь к успеху состоит из двух параллельных треков:
- На земле: Проверьте ВРИ участка и договор аренды. Если все в порядке — можете приступать к размещению некапитальных домиков в границах арендованной косы.
- На воде: Запустите процедуру заключения договора водопользования без аукциона, чтобы легализовать размещение домиков на сваях в акватории озера.
Тщательная юридическая подготовка на старте — это лучшая инвестиция в спокойное и прибыльное будущее вашего уникального проекта.
