Эксплуатация любого объекта капитального строительства сопряжена с постепенным износом конструкций и инженерных систем. Своевременная и объективная оценка их состояния является ключевой обязанностью собственника, позволяющей обеспечить безопасность, продлить срок службы актива и избежать серьезных юридических и финансовых последствий. Инструментом для такой оценки является техническое обследование.

Определение и цели технического обследования

Техническое обследование представляет собой комплекс мероприятий по определению и оценке фактических значений контролируемых параметров здания или сооружения. Эти параметры характеризуют его эксплуатационное состояние, работоспособность и определяют возможность дальнейшей безопасной эксплуатации, необходимость ремонта, усиления или реконструкции (п. 3.16 ГОСТ 31937-2024).

Главные цели проведения обследования:

  • Контроль технического состояния для выявления дефектов и предотвращения аварийных ситуаций.
  • Определение фактической несущей способности конструкций и возможности ее изменения (например, при модернизации или техническом перевооружении).
  • Принятие обоснованных решений о необходимости проведения текущего, капитального ремонта или реконструкции.
  • Восстановление отсутствующей или уточнение имеющейся проектно-технической документации.

Правовые и практические основания для проведения обследования

Проведение технических обследований регламентируется законодательством и является обязательным в установленных случаях. Невыполнение этого требования может повлечь за собой гражданско-правовую (ст. 1064 ГК РФ), административную (ст. 6.4 КоАП РФ) и даже субсидиарную ответственность при причинении вреда в результате обрушения (ст. 60 Градостроительного кодекса РФ).

Сроки проведения плановых обследований:

Согласно ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», устанавливается следующая периодичность:

  • Первое обследование — не позднее, чем через 2 года после ввода объекта в эксплуатацию.
  • Последующие обследования — проводятся не реже одного раза в 10 лет.

Внеплановые обследования проводятся независимо от сроков по ряду оснований, указанных в п. 4.2 СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»:

  • Наличие видимых дефектов и повреждений (трещины, деформации, коррозия), снижающих прочностные характеристики конструкций.
  • Планируемое увеличение эксплуатационных нагрузок (например, установка нового тяжелого оборудования, перепланировка, надстройка этажей).
  • Планы по реконструкции или капитальному ремонту объекта.
  • Выявление отступлений от проектной документации в ходе эксплуатации.
  • После воздействия на объект чрезвычайных ситуаций (пожар, стихийное бедствие, техногенная авария).
  • Изменение функционального назначения здания.
  • Требование органов государственного строительного надзора.
  • Возобновление прерванного строительства.

Нормативное регулирование

Процедура проведения обследования и оценка его результатов строго регламентируются. Ключевыми нормативными документами являются:

  • Градостроительный кодекс РФ.
  • ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».
  • СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».
  • СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения».
  • Отраслевые своды правил (СП) по проектированию и расчету различных типов конструкций (бетонных, стальных, каменных, деревянных).

Проведение обследования технического состояния должно осуществляться специализированными организациями, обладающими необходимой приборной базой и квалифицированным персоналом (п. 4.1 СП 13-102-2003).

Этапы проведения технического обследования

В соответствии с п. 5.1.2 ГОСТ 31937-2024, процедура обследования включает три основных этапа:

1. Подготовка к проведению обследования:

  • Анализ документации: Изучение проектной, исполнительной и эксплуатационной документации на объект (технический паспорт, журналы эксплуатации, отчеты о предыдущих обследованиях).
  • Составление программы работ: На основании полученных данных формируется программа, в которой определяются цели, задачи, состав и объемы работ (п. 6.5 СП 13-102-2003).

2. Предварительное (визуальное) обследование:

  • Сплошной осмотр: Проводится осмотр всех строительных конструкций и инженерных систем здания.
  • Фиксация дефектов: Выявляются и фиксируются видимые дефекты и повреждения с составлением ведомостей дефектов, проведением фотофиксации.
  • Обмеры: Выполняются необходимые контрольные замеры для выявления отклонений от проектных значений.
  • Предварительная оценка: На основе полученных данных дается предварительная оценка технического состояния объекта и принимается решение о необходимости проведения детального обследования.

3. Детальное (инструментальное) обследование:

  • Неразрушающий контроль: Определяются фактические прочностные характеристики материалов конструкций (бетона, кирпича, стали) с использованием специального оборудования.
  • Инструментальные измерения: Проводятся точные измерения деформаций, прогибов, кренов, ширины раскрытия трещин.
  • Вскрытия и отбор проб: При необходимости проводятся локальные вскрытия конструкций для определения их состава, состояния арматуры, а также отбор образцов материалов для лабораторных испытаний.
  • Поверочные расчеты: Выполняются расчеты несущей способности конструкций с учетом выявленных дефектов, фактических прочностных характеристик материалов и действующих нагрузок.

Результаты обследования и их значение

Итоговым документом является Техническое заключение. Оно содержит исчерпывающую информацию о текущем состоянии объекта и включает:

  • Описание объекта, его объемно-планировочных и конструктивных решений.
  • Результаты обследования с ведомостями дефектов, фотоматериалами, результатами инструментальных измерений и лабораторных испытаний.
  • Поверочные расчеты несущей способности конструкций.
  • Выводы о техническом состоянии объекта с присвоением одной из категорий (п. 4.5. ГОСТ 31937-2024):
    • Нормативное — эксплуатация возможна без ограничений.
    • Работоспособное — эксплуатация возможна, но требуется более частый контроль.
    • Ограниченно работоспособное — необходим постоянный контроль и проведение работ по восстановлению или усилению.
    • Аварийное — эксплуатация недопустима.
  • Рекомендации по устранению выявленных дефектов, дальнейшей безопасной эксплуатации, необходимости проведения ремонта или усиления.

На основании заключения собственник или эксплуатирующая организация принимает управленческие решения: вносит изменения в технический паспорт, разрабатывает проектную документацию на ремонт, реконструкцию или принимает решение о выводе объекта из эксплуатации.

Организация и принципы выполнения работ

Эффективность и качество технического обследования зависят не только от соблюдения нормативных требований, но и от внутренней организации процессов исполнителя. Наши подходы к работе основаны на следующих принципах:

  • Оптимизация затрат. Структура организации, включающая штат профильных инженеров и собственный парк поверенного оборудования, исключает затраты на субподрядные работы и аренду приборов. Это позволяет формировать стоимость обследования на основе прямого расчета трудозатрат и амортизации, без дополнительных посреднических наценок.
  • Оперативность. Наличие собственного оборудования и отлаженная логистика позволяют приступить к полевым работам незамедлительно после согласования программы обследования. Интеграция инженерного состава с проектным подразделением обеспечивает быструю проработку технических решений на основе полученных данных, сокращая общие сроки подготовки заключения.
  • Системный контроль качества. Каждый итоговый отчет проходит обязательную процедуру внутреннего нормоконтроля. Специалист по нормоконтролю проверяет документацию на предмет соответствия требованиям действующей нормативно-технической базы (ГОСТ, СП), а также полноты и корректности представленных выводов. Это обеспечивает техническую и юридическую обоснованность заключения.
  • Персональная ответственность. За каждый объект назначается ответственный ведущий инженер, который курирует все этапы работ — от анализа документации до подготовки итогового заключения. Такой подход обеспечивает глубокое погружение в специфику объекта, целостность и преемственность данных на всех стадиях обследования.

Таким образом, техническое обследование является не формальной процедурой, а важнейшим инструментом управления состоянием актива, позволяющим обеспечить безопасность людей, соблюсти требования законодательства и оптимизировать затраты на содержание недвижимости. Качество проведенного обследования и обоснованность выводов напрямую зависят от квалификации и оснащенности выполняющей его специализированной организации.