Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) — это ключевой документ в сфере строительства и проектирования, представляющий собой детальный план размещения существующих и проектируемых объектов, обозначение границ территории, а также информацию о благоустройстве. Этот раздел проектной документации является обязательным для прохождения Государственной экспертизы и необходим для получения разрешения на строительство или реконструкцию объекта капитального строительства.

Почему СПОЗУ так важна?
  1. Разрешение на строительство: Без СПОЗУ не получится получить разрешение на строительство. Документ подается вместе с заявлением в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ).
  2. Соответствие нормативам: СПОЗУ разрабатывается на основе градостроительного плана земельного участка, что гарантирует соответствие проекта всем действующим нормам и правилам.
  3. Безопасность и надежность: Разработку СПОЗУ могут осуществлять только организации, имеющие соответствующий допуск, что обеспечивает высокий уровень качества и безопасности проектных решений. Это регулируется Приказом Минрегиона РФ от 30.12.2009 N 624.
  4. Комплексное планирование: В документе учитываются все аспекты — от расположения зданий до схем движения транспорта и пешеходов, что позволяет создать гармоничную и функциональную среду.
Что включает в себя СПОЗУ?

Содержание раздела «Схема планировочной организации земельного участка» строго регламентировано Положением о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию (утв. Постановлением Правительства РФ № 87 от 16.02.2008).

Для разработки СПОЗУ необходимы следующие входные данные:

  • Технический отчет по инженерно-геодезическим и инженерно-геологическим изысканиям с топографическим планом М 1:500.
  • Градостроительный план М 1:5000.
  • Ситуационный план М 1:2000.
  • Схема движения транспорта и пешеходов.
  • Справка об удаленности пожарного депо.
  • Архитектурно-планировочное решение здания.
  • Технические условия на подключение к инженерным сетям.
  • Характеристики размещения участка и его функциональное назначение.
  • Данные о праве собственности на земельный участок.
Нюансы требований к содержанию СПОЗУ: Экспликация зданий и сооружений

Часто возникают вопросы относительно полноты информации, которую необходимо включать в СПОЗУ, особенно касательно экспликации зданий и сооружений. Замечание от заказчика о необходимости отображения основных параметров существующих и проектируемых зданий в экспликации СПОЗУ является распространенным.

Согласно п. 12 Положения, утвержденного ПП РФ от 16.02.2008 N 87, обязательность отражения экспликации зданий и, тем более, их параметров, напрямую не прописана. Однако, дополнительные требования могут быть указаны в задании на проектирование (ч. 2 ст. 759 ГК РФ), что делает такие запросы заказчика правомерными, если они включены в задание.

Важно отметить, что правила выполнения и оформления текстовых и графических материалов, входящих в состав проектной и рабочей документации, регулируются Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Приказ Минстроя России N 108 от 2 апреля 2009 года определяет, что до утверждения соответствующих национальных стандартов, выполнение и оформление материалов осуществляется с использованием ранее принятых стандартов СПДС и ЕСКД.

Несмотря на отсутствие конкретных нормативно-технических документов, регламентирующих правила выполнения проектной документации раздела «Схема планировочной организации земельных участков» (только для рабочей документации утвержден ГОСТ 21.508-2020), многие проектные организации используют ГОСТ 21.508-2020 в качестве основы. Объем его применения определяется проектной организацией самостоятельно.

Содержание проектной документации должно быть достаточным для оценки как экспертными организациями, так и органами государственного строительного надзора. Требование заказчика о включении параметров зданий в экспликацию соответствует данным, указываемым в Ведомости жилых и общественных зданий и сооружений согласно форме 4 приложения А ГОСТ 21.508-2020.

Хотя нормативно-правовыми документами отсутствует прямая необходимость включать данную таблицу в раздел 2 проектной документации, включение дополнительных таблиц (столбцов) или сведений не будет являться нарушением законодательства. Оформление таких дополнений остается на усмотрение проектной организации или выполняется по заданию заказчика. Введение дополнительного столбца для таких данных вполне допустимо и соответствует практике.

Сведения о зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) в СПОЗУ

С учетом изменений, внесенных Постановлением Правительства РФ от 27 мая 2022 года N 963, раздел СПОЗУ теперь должен содержать сведения о наличии зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).

Согласно обновленному пункту 12 «Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» (утв. Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87):

  • В текстовой части (пп. а(1)): СПОЗУ должна включать информацию о наличии ЗОУИТ в пределах границ земельного участка. Буквальное толкование подпункта позволяет говорить о том, что это может быть представлено в виде простого перечисления таких зон.
  • В графической части (пп. «п»): Для объектов производственного назначения ситуационный план размещения объекта капитального строительства должен содержать указание границ зон с особыми условиями использования территорий, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, а также границ территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.

Важно отметить, что все необходимые сведения о ЗОУИТ (являющиеся исходными данными для проектирования) как правило, содержатся в градостроительном плане земельного участка (п.п. 9 и 10 части 3 статьи 57.3 ГрК РФ). Это упрощает процесс сбора данных для СПОЗУ.

Таким образом, включение информации о ЗОУИТ в СПОЗУ является обязательным требованием, которое направлено на обеспечение комплексного учета всех ограничений и особенностей использования земельного участка при проектировании.

Законодательная база:

Разработка и применение СПОЗУ регулируются следующими ключевыми нормативными актами:

  • Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ.
  • Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ.
  • Постановление Правительства РФ N 87 от 16.02.2008 «О составе разделов проектной документации…».
  • Приказ N 153/пр от 07.03.2019 «Об утверждении методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома».
  • ГОСТ Р 2.105-2019 Единая система конструкторской документации (ЕСКД). Общие требования к текстовым документам.
  • ГОСТ 21.508-2020 Система проектной документации для строительства (СПДС). Правила выполнения рабочей документации генеральных планов предприятий, сооружений и жилищно-гражданских объектов.
  • ГОСТ Р 21.101-2020 Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации.
  • ГОСТ 21.204-2020 Система проектной документации для строительства (СПДС). Условные графические обозначения и изображения элементов генеральных планов и сооружений транспорта.
Вывод:

СПОЗУ — это не просто формальность, а фундамент успешного и безопасного строительного проекта. Правильно разработанная и согласованная схема гарантирует соблюдение всех норм, ускоряет процесс получения разрешений и обеспечивает долгосрочную надежность объекта. Если вы планируете строительство или реконструкцию, уделите особое внимание этому разделу проектной документации, учитывая возможные дополнительные требования заказчика, которые, если они не противоречат законодательству, могут быть включены в проект по согласованию, а также новые обязательные требования по отображению ЗОУИТ.