Задумали сделать из однокомнатной квартиры студию, объединить санузел или расширить кухню за счет коридора? Любые изменения, затрагивающие конфигурацию вашей квартиры, требуют официального согласования. В противном случае вас ждет штраф и предписание вернуть все в первоначальный вид.

В этой статье мы разберем весь процесс от А до Я, основываясь на актуальных нормах Жилищного кодекса РФ и последних изменениях в законодательстве (включая Федеральный закон № 608-ФЗ от 19.12.2023).

Что такое перепланировка и переустройство: разбираемся в терминах 

Прежде чем начать, важно понимать разницу между двумя ключевыми понятиями, которые требуют внесения изменений в техпаспорт.

  • Переустройство — это все, что связано с инженерными сетями и оборудованием. Например:

    • Установка или перенос газовой плиты, сантехники (ванны, раковины, унитаза).
    • Замена или перенос радиаторов отопления.
    • Прокладка новых труб или электропроводки.

  • Перепланировка — это изменение конфигурации самого помещения. Сюда относится:

    • Снос или возведение межкомнатных перегородок.
    • Создание, перенос или заделка дверных проемов.
    • Объединение комнат или, наоборот, разделение одной большой на несколько маленьких.
    • Расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений (коридора, кладовки).
    • Устройство дополнительных кухонь или санузлов.

Что категорически запрещено делать при перепланировке?

Есть ряд работ, которые не удастся согласовать ни при каких условиях, так как они создают угрозу безопасности всего дома. Даже если вы сделаете такой ремонт, узаконить его через суд будет невозможно. К запрещенным работам относятся:

  • Снос или любое повреждение несущих стен, колонн и пилонов.
  • Размещение «мокрых зон» (кухни, ванной, туалета) над жилыми комнатами соседей снизу.
  • Объединение газифицированной кухни с жилой комнатой без установки плотно закрывающейся двери между ними.
  • Перенос радиаторов центрального отопления на лоджию или балкон.
  • Устройство теплых полов от общедомовой системы отопления или горячего водоснабжения.
  • Нарушение работы или перекрытие общедомовых вентиляционных каналов.
  • Присоединение к квартире части общего имущества (например, части тамбура или чердака) без согласия 100% собственников в МКД.

Пошаговая инструкция по согласованию перепланировки 

Процедура согласования четко регламентирована Жилищным кодексом РФ. Согласованием занимаются специально уполномоченные органы  (районная или городская администрация, жилищная инспекция).

Шаг 1: Сбор необходимых документов 

Вам потребуется подготовить следующий пакет документов:

  1. Заявление о переустройстве и (или) перепланировке.
  2. Проект перепланировки/переустройства, подготовленный и оформленный проектной организацией с допуском СРО.
  3. Технический паспорт жилого помещения.
  4. Правоустанавливающие документы на квартиру (выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности).
  5. Письменное согласие всех членов семьи, если квартира используется по договору социального найма.
  6. Заключение органа по охране памятников, если ваш дом является объектом культурного наследия.

Важно! Вы имеете право не предоставлять технический паспорт и заключение органа по охране памятников  (Жилищный кодекс Российской Федерации, ч.2_1 ст.26 ЖК РФ). Если ваше право собственности зарегистрировано в ЕГРН, то правоустанавливающие документы также можно не прикладывать. Орган власти запросит эти сведения самостоятельно.

Шаг 2: Подача документов и ожидание решения 

Собранный пакет документов нужно подать в уполномоченный орган по месту нахождения квартиры (через МФЦ или напрямую). Сотрудник выдаст вам расписку в получении документов.

Срок рассмотрения вашего заявления — не более 45 дней.

По итогам рассмотрения вам выдадут либо решение о согласовании, которое является официальным разрешением на начало работ, либо мотивированный отказ. Уведомление о принятом решении направят в течение 3 рабочих дней.

Шаг 3: Проведение работ и финальная приемка 

После получения разрешения можно приступать к ремонту в строгом соответствии с утвержденным проектом. Когда работы будут завершены, специальная приемочная комиссия составит акт, который подтвердит соответствие выполненных изменений проекту. Этот акт затем направляется в Росреестр для внесения новых данных в ЕГРН.

Самовольная перепланировка: чем грозит и как узаконить?

Если вы провели ремонт без разрешения или с отклонением от согласованного проекта, такая перепланировка считается самовольной.

Штрафы и последствия (H3)

За самовольную перепланировку предусмотрена административная ответственность (ст. 7.21 КоАП РФ: Нарушение правил пользования жилыми помещениями. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме):

  • Для граждан: штраф от 2 000 до 2 500 рублей.
  • Для должностных лиц: от 4 000 до 5 000 рублей.
  • Для юридических лиц: от 40 000 до 50 000 рублей.

Помимо штрафа, вас обяжут привести помещение в прежнее состояние за свой счет в установленный срок.

Но главная проблема — это невозможность совершать юридические действия с квартирой. С неузаконенной перепланировкой вы не сможете:

  • Продать, подарить или обменять квартиру. Росреестр откажет в регистрации сделки, так как фактическая планировка не соответствует данным в ЕГРН.
  • Получить кредит под залог недвижимости. Банк всегда проверяет документы и откажет в кредите, обнаружив несоответствия.
  • Оформить наследство. Нотариус может отказать в выдаче свидетельства о праве на наследство до узаконивания изменений.

Фактически, квартира становится «проблемным» активом, распоряжаться которым полноценно невозможно.

Как узаконить самовольную перепланировку? 

Если ваши изменения не нарушают строительных и санитарных норм (см. список запрещенных работ), не создают угрозу жизни и здоровью соседей, можно попробовать сохранить ремонт. Единственный путь для этого — обращение в суд.

Для этого необходимо подать иск о сохранении помещения в перепланированном состоянии, приложив к нему техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ. Если суд примет положительное решение, ваша перепланировка будет признана законной. Обзор судебной практики: по ссылке.

Вывод

Перепланировка — это серьезный процесс, который делает ваше жилье более комфортным, но требует ответственного подхода. Залог успеха — действовать по правилам: сначала заказать проект, затем получить разрешение и только потом приступать к ремонту. Это убережет вас от штрафов, судебных разбирательств, конфликтов с соседями и проблем при будущей продаже квартиры. Помните, что законный ремонт — это гарантия вашей безопасности и ликвидности вашей недвижимости.