С 1 марта 2026 года в Санкт-Петербурге вступают в силу кардинальные изменения в порядке определения цены выкупа земельных участков, находящихся в государственной собственности. Законодатель инициировал пересмотр одного из ключевых механизмов, долгое время служившего экономическим инструментом для собственников недвижимости. Речь идёт о фактической отмене широко применявшейся льготной ставки выкупа, эквивалентной 25% от кадастровой стоимости. Данная нормативная новелла, оформленная Законом Санкт-Петербурга от 11 февраля 2026 г. № 67-12, знаменует собой новый этап в регулировании земельно-имущественных отношений в городе.

Существующий порядок: эра дифференцированного подхода

Чтобы в полной мере оценить масштаб вносимых преобразований, необходимо обратиться к действующей до указанной даты редакции Закона № 59-19. Она устанавливает механизм ценообразования, основанный на кадастровой стоимости объекта, к которой применяется система корректирующих коэффициентов. Именно эти коэффициенты и определяли итоговую финансовую нагрузку на приобретателя.

Центральное место в этой системе занимал коэффициент 0,25, который фактически устанавливал цену выкупа на уровне 25% от кадастровой. Он применялся в двух основных сценариях:

  1. Целевые льготы (пункт 7): Коэффициент 0,25 предоставлялся для определённых категорий собственников зданий. Сюда относились промышленные объекты (пп. 7.1), объекты, созданные в рамках стратегических инвестпроектов (пп. 7.4), и, до 1 марта 2026 года, объекты здравоохранения, культуры и спорта при высокой плотности застройки (пп. 7.3).
  2. Общая формула (пункт 8): Наиболее широкое применение имела сложная дифференцированная формула, закреплённая в пункте 8. Она предназначалась для большинства собственников зданий и сооружений, не подпадавших под специальные льготы. Суть этой формулы заключалась в смешанном расчёте:
    • На застроенную часть земельного участка применялся тот самый льготный коэффициент 0,25.
    • На незастроенную часть участка применялся коэффициент 1 (т.е. полная кадастровая стоимость).

Таким образом, для широкого круга правообладателей итоговая цена представляла собой средневзвешенную величину между льготной и полной стоимостью, что являлось ощутимой преференцией.

Нормативная новелла: анализ упраздняющих положений

Ключевым инструментом реформы выступает Закон № 67-12, который вносит точечные, но системные изменения в сложившийся порядок.

Во-первых, из структуры Закона исключается подпункт 7.3, который предоставлял льготу для объектов здравоохранения, культуры и спорта. Это лишает данную категорию собственников права на 25-процентный выкуп.

Во-вторых, и это наиболее существенный шаг, полностью исключается пункт 8. Упраздняется сама сложная формула, которая являлась основным механизмом получения частичной льготы для большинства собственников коммерческой и иной недвижимости.

В-третьих, взамен упраздняемой сложной конструкции вводится универсальное правило — новый подпункт 3.7. Он лаконично устанавливает, что во всех иных случаях, не подпадающих под оставшиеся узкоспециализированные льготы (например, промышленные объекты или садовые участки), применяется корректирующий коэффициент, равный 1.

Последствия и выводы: новая экономическая реальность

Экономические последствия данного законодательного решения представляются весьма масштабными. Для значительного сегмента правообладателей, которые ранее могли рассчитывать на выкуп своих участков по смешанной ставке, происходит переход к полному, стопроцентному выкупу по кадастровой стоимости.

Следует, однако, со всей определённостью подчеркнуть, что законодатель сохранил преференции для строго очерченного и исчерпывающего круга правообладателей. Право на выкуп земельного участка за 25% от его кадастровой стоимости после 1 марта 2026 года будет принадлежать трём категориям собственников зданий и сооружений:

  1. Собственники промышленных объектов при условии, что под производственные цели фактически используется не менее семидесяти процентов площади выкупаемого участка (согласно пп. 7.1).
  2. Собственники зданий, возведённых в рамках реализации стратегического инвестиционного проекта Санкт-Петербурга (согласно пп. 7.4).
  3. Собственники объектов, земля под которые была изначально предоставлена в аренду без торгов на основании подпункта 21 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ (согласно пп. 7.2). Данная федеральная норма охватывает размещение объектов социально-культурного, коммунально-бытового назначения, а также реализацию так называемых масштабных инвестиционных проектов (МаИП).

Для большинства же прочих собственников зданий эпоха преференций, заложенная в пункте 8, подходит к своему завершению.

Подводя итог, можно констатировать, что с 1 марта 2026 года в Санкт-Петербурге завершается период дифференцированного подхода к выкупу земли для широкого круга собственников и начинается этап унификации ценообразования. Вместо системы, предоставлявшей экономические преференции, вводится порядок, при котором основной базой для расчёта становится полная кадастровая стоимость земельного актива. Таким образом, законодательное регулирование смещается в сторону более универсального и финансово ёмкого для приобретателей подхода к реализации государственного земельного фонда.