Завершение строительства любого объекта капитального строительства – это не только возведение стен и крыши, но и сложный процесс документального оформления, кульминацией которого является ввод объекта в эксплуатацию. Два важнейших документа на этом пути – Акт итоговой проверки, проводимой органом государственного строительного надзора (Госстройнадзором), и Заключение о соответствии (ЗОС) построенного объекта требованиям проектной документации и технических регламентов.

Что такое Заключение о соответствии (ЗОС)?

Заключение о соответствии (ЗОС) – это официальный документ, выдаваемый органом государственного строительного надзора. Он подтверждает, что построенный, реконструированный объект капитального строительства соответствует:

  1. Требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов.
  2. Требованиям технических регламентов (норм и правил), действующих на момент выдачи разрешения на строительство и (или) на момент завершения строительства.

Получение ЗОС является обязательным условием для последующего оформления Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (РНВ). Без ЗОС ввести объект в эксплуатацию законным путем невозможно (за исключением случаев, когда осуществление государственного строительного надзора не предусмотрено Градостроительным кодексом РФ).

Роль Акта итоговой проверки Госстройнадзора

ЗОС выдается на основании результатов итоговой (финальной) проверки, проводимой инспекторами Госстройнадзора. По результатам этой проверки составляется Акт итоговой проверки.

Акт итоговой проверки – это документ, который фиксирует результаты контрольно-надзорных мероприятий, проведенных на завершенном строительством объекте. В нем отражается:

  • Соответствие выполненных работ утвержденной проектной документации.
  • Соблюдение требований технических регламентов, строительных норм и правил.
  • Наличие и правильность оформления исполнительной документации.
  • Устранение ранее выявленных нарушений (если таковые были).
  • Результаты проведенных испытаний и экспертиз.

Если в ходе итоговой проверки не выявлено нарушений или все ранее выявленные нарушения устранены, Акт итоговой проверки будет иметь положительное заключение. Именно такой Акт (без замечаний) является основанием для обращения застройщика за выдачей ЗОС.

Кто проводит проверку и выдает документы?

Итоговую проверку проводит и, соответственно, ЗОС (после получения Акта итоговой проверки без замечаний и соответствующего обращения застройщика) оформляет орган государственного строительного надзора (Госстройнадзор). Это может быть федеральный орган или орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора.

Что проверяется в ходе итоговой проверки?

Инспекторы Госстройнадзора в ходе итоговой проверки обращают внимание на широкий круг вопросов, проверяя соответствие построенного объекта требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации:

  1. Соответствие проектной документации: Проверяется, соответствует ли построенный объект тому, что было заложено в утвержденном проекте (этажность, площади, конструктивные решения, инженерные системы и т.д.).
  2. Соблюдение технических регламентов: Контролируется выполнение требований пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологических норм, экологических требований и других обязательных нормативов.
  3. Качество строительно-монтажных работ: Оценивается качество примененных материалов и выполненных работ.
  4. Исполнительная документация: Проверяется наличие и правильность ведения исполнительной документации (акты скрытых работ, исполнительные схемы, сертификаты на материалы и оборудование и т.д.).
  5. Энергоэффективность и оснащенность приборами учета: Контролируется соответствие объекта требованиям по энергосбережению и наличие необходимых приборов учета.
  6. Устранение замечаний: Если в ходе предыдущих проверок выдавались предписания об устранении нарушений, проверяется их исполнение.

Процесс проведения итоговой проверки и получения ЗОС

  1. Извещение об окончании строительства: Застройщик (или технический заказчик) направляет в орган Госстройнадзора (Инспекцию) извещение об окончании строительства, реконструкции объекта капитального строительства.
  2. Организация итоговой проверки: После получения извещения, должностное лицо Госстройнадзора, ответственное за надзор на объекте, в течение 7 рабочих дней организует (назначает) итоговую проверку. Проверка осуществляется в соответствии с установленной административной процедурой («осуществление проверок с применением соответствующих административных мер в случае выявления правонарушений»).
  3. Проведение итоговой проверки и составление Акта: Должностные лица Госстройнадзора проводят итоговую проверку на объекте. Выявленные нарушения технических регламентов, проектной документации и иных норм вносятся в Акт итоговой проверки за подписями проверяющих. Акт готовится в двух экземплярах: один экземпляр выдаётся застройщику (техническому заказчику), второй остается в деле органа Госстройнадзора.
  4. Действия по результатам Акта итоговой проверки:
    • Если Акт содержит замечания (выявлены нарушения): Застройщику (техническому заказчику) направляется Акт итоговой проверки с замечаниями и предписание об устранении выявленных нарушений.
      • Застройщик устраняет нарушения.
      • После устранения застройщик направляет в Инспекцию извещение об устранении выявленных нарушений и повторное извещение об окончании строительства, реконструкции объекта. (Далее, вероятно, следует повторная проверка или проверка устранения замечаний).
    • Если Акт не содержит замечаний: Такой Акт является основанием для обращения застройщика (технического заказчика) за выдачей Заключения о соответствии (ЗОС).
  5. Обращение за ЗОС и принятие решения:
    • При наличии Акта итоговой проверки без замечаний, застройщик подает заявление на выдачу ЗОС.
    • Если застройщик обращается за ЗОС, имея на руках Акт итоговой проверки с неустраненными замечаниями, это является основанием для отказа в выдаче ЗОС.
  6. Выдача ЗОС: При положительном решении (Акт без замечаний, все документы в порядке) застройщику выдается ЗОС. В случае отказа – мотивированный отказ.

Срок действия ЗОС и время на получение РНВ

Сколько действует ЗОС?

Важно понимать, что нормативно не установлен так называемый «срок действия» заключения о соответствии объекта (ЗОС). То есть, формально ЗОС не «истекает» через определенный период. Оно подтверждает, что на момент его выдачи объект соответствовал всем требованиям.

Сколько можно ждать с получением РНВ после получения ЗОС?

Вопросы получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (РНВ) регулируются статьей 55 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Хотя ЗОС не имеет срока действия, это не означает, что с получением РНВ можно тянуть бесконечно.

При подаче заявления на РНВ застройщик предоставляет пакет документов, перечисленных в части 3 статьи 55 ГрК РФ. Среди них ЗОС является ключевым.

Риски затягивания с получением РНВ:

Хотя ЗОС бессрочно, часть 6 статьи 55 ГрК РФ устанавливает основания для отказа в выдаче РНВ. Основные риски при затягивании:

  1. Изменение законодательства или градостроительных регламентов.
  2. Актуальность других документов из пакета на РНВ.
  3. Обязательства по ДДУ (сроки передачи квартир).

Вывод: Хотя ЗОС само по себе не имеет срока давности, застройщику нецелесообразно необоснованно затягивать с получением РНВ.

Что дальше после получения ЗОС?

После получения ЗОС, застройщик обращается в уполномоченный орган (обычно орган местного самоуправления или орган исполнительной власти субъекта РФ) с заявлением о выдаче Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (РНВ). ЗОС является одним из ключевых документов, прилагаемых к этому заявлению.

Важность и последствия

Наличие Акта итоговой проверки без замечаний и, как следствие, полученного на его основании ЗОС – это не просто формальность, а гарантия того, что объект построен в соответствии с установленными требованиями и безопасен для эксплуатации.

Отсутствие ЗОС (или отказ в его выдаче) означает:

  • Невозможность законного ввода объекта в эксплуатацию через получение РНВ.
  • Невозможность регистрации прав собственности на объект (в большинстве случаев).
  • Невозможность подключения объекта к инженерным сетям на постоянной основе.
  • Риск наложения крупных штрафов и предписаний о сносе самовольно эксплуатируемого объекта.

Таким образом, Акт итоговой проверки и Заключение о соответствии являются критически важными этапами, завершающими процесс строительного надзора и открывающими дорогу к легальной регистрации созданного объекта недвижимости и эксплуатации построенного объекта. Тщательная подготовка документации, качественное выполнение строительных работ и своевременное устранение возможных замечаний – залог успешного прохождения этой процедуры и последующего получения Разрешения на ввод в эксплуатацию.