Почему нужно проводить обследование объектов недвижимости?
Здания и сооружения относительно безопасны, у них нет сложных механизмов, которые могут привести к аварии, они статичны и, конечно, не движутся с высокой скоростью. Однако есть ряд факторов, которые могут превратить здания и сооружения в весьма опасные объекты.
Температурные колебания, частые перепады уличной температуры с плюса на минус приводят к износу ограждающих конструкций, поверхностная эрозия в значительной степени снижает стойкость конструкций к атмосферным воздействиям. Влага, попадая в образовавшиеся поры замерзает и в материале конструкций образуются микротрещины, а при длительных воздействиях может привести к деструкции элементов.
Атмосферные осадки, воздействие влаги губительно для любых конструкций будь то металл, бетон или кирпичная кладки. Под воздействием влаги металлические конструкции коррозируют, таким образом, снижается несущая способность элементов. Бетонные конструкции при цикличном замачивании также интенсивно теряют прочность, а при воздействии отрицательных температур процесс идет более активно. Кирпичная кладка также очень подвержена губительному воздействию атмосферных осадков, растворные швы выщелачиваются, керамические камни разрушаются.
Механические воздействия. При эксплуатации объектов недвижимости возможны механические повреждения конструкций, которые могут ослабить несущие сечения элементов. Также могут быть разрушены защитные элементы объектов недвижимости, такие как жестяные отливы, кровельные ковры, защитные слои бетона, штукатурный и окрасочный слои.
Полезные и временные нагрузки. Как правило все конструкции здания проектируются для того чтобы воспринимать полезные нагрузки, но в ходе эксплуатации нагрузки на конструкции могут измениться: установлено более тяжёлое оборудование, выполнена реконструкция здания, изменился температурный режим помещений, изменились нормы расчетных и нормативных снеговых нагрузок.
Совокупность всех этих факторов может моментально вывести конструкции из категории исправное состояние в категорию аварийное или недопустимое. Что чревато крайне неприятными аварийными и чрезвычайными ситуациями.
Когда нужно проводить обследование?
Обследование зданий проводится по многим причинам и мы выделим основные. Объект недвижимости предполагается реконструировать. В данном случае, инженеры, проводящие обследование собирают информацию для проектировщиков. Плановое комплексное обследование проводится, как правило, собственниками помещений с целью выявить текущее техническое состояние объекта. Выборочное обследование конструкций проводится с целью выявить причины образования трещин и разрушения конструкций здания. Также, мы настоятельно рекомендуем выполнить обследование перед покупкой объекта недвижимости — это убережет будущего собственника от незапланированных трат на ремонт здания.
Как часто нужно выполнять обследование зданий и сооружений?
Мы рекомендуем выполнять комплексное обследование не реже чем раз в 5 лет.
Выборочное обследование один раз в 2-3 года. Текущее обследование рекомендуется проводить обслуживающим здание персоналом ежемесячно.
Чему нужно уделять особое внимание при самостоятельном осмотре конструкций?
Вертикальные и наклонные трещины в несущих и ограждающих конструкциях. Характер трещины, как правило, указывает на причину её появления.
Наличие жестяных отливов, фартуков на карнизах, парапетах, подоконниках. Наличие водосточных труб и желобов. Отсутствие этих элементов может привести к интенсивному замачиванию и как следствие разрушению конструкций.
Целостность штукатурного и окрасочного слоя конструкций. Поврежденный окрасочный и штукатурный слои также могут привести к преждевременному износу конструкций.
Отсутствие ила и мусора в водосточных лотках, дождеприемных воронках и ливневой канализации.
Исправные ограждающие конструкции не должны иметь следов увлажнения или инея на поверхности.
Окна и двери должны иметь плотный притвор, сквозняков быть не должно.
Инженерные коммуникации должны быть в исправном состоянии.
На нижних поверхностях перекрытий не должно быть следов замачивания. Следы замачивания появляются при наличии протечек с кровли или неисправности инженерных коммуникаций.
Какие документы регламентируют обследование и мониторинг состояния конструкций?
СП 13-102-2003. Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений.
ГОСТ 31937-2011. Правила обследования и мониторинга технического состояния.
