Градостроительный аудит — это не только технический этап, но и ключевая юридическая проверка Вашего актива. Своевременный анализ позволяет подтвердить целесообразность сделки и защитить Ваши финансы от скрытых обременений. Фактически — градостроительный аудит это инструмент минимизации инвестиционных рисков

Роль градостроительного анализа в девелопменте

При реализации инвестиционных проектов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области собственники часто фокусируются на экономической рентабельности, оставляя градостроительные риски на второй план. Однако, если финансовую модель можно скорректировать, то нарушение градостроительных регламентов часто ведет к необратимым последствиям.

Градостроительный анализ — это комплексное исследование установленных ограничений, которое определяет саму возможность девелопмента. Игнорирование этого этапа может повлечь за собой остановку работ на стадии высокой готовности объекта и даже привести к требованию о сносе. В таких ситуациях инвестор теряет не только объект недвижимости, но и весь объем вложенных денежных средств.

Ключевые ограничивающие факторы

В ходе аудита специалисты выявляют параметры, которые могут заблокировать развитие территории (список не исчерпывающий):

  1. Регламенты использования (ВРИ): Соответствие планируемой деятельности видам использования участка по ПЗЗ.
  2. Предельные параметры: Жесткий контроль высотности, объемов и плотности застройки, установленных Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Любое самовольное отклонение от этих нормативов переводит объект в статус самовольной постройки. Это влечет за собой невозможность ввода здания в эксплуатацию, потерю права собственности и судебное решение о сносе за счет застройщика. Наша задача — определить предельный «потолок» возможностей участка, чтобы Ваша финансовая модель опиралась на законные показатели, а не на опасные допущения.
  3. Инфраструктурные обязательства: Нормативы по парковкам, озеленению и социальной нагрузке (школы, детские сады).
  4. Инженерные сети: Анализ возможности подключения и рисков дорогостоящей прокладки трасс через чужие участки.
  5. ЗОУИТ: Исследование всех зон с особыми условиями использования территорий (ст. 105 ЗК РФ). Это не только зоны охраны КГИОП, сетей или аэродромов, но и санитарно-защитные зоны предприятий (СЗЗ), водоохранные зоны, прибрежные полосы, зоны затопления, подтопления и иные территории с особыми режимами. Наличие таких зон на участке может накладывать полный запрет на застройку или требовать дорогостоящих мероприятий по их сокращению.
  6. Планировочные ограничения и пожарные нормы: Красные линии отделяют земли общего пользования и определяют границы, за которые строительство выходить не может. На этапе аудита мы проверяем возможность соблюдения противопожарных разрывов до соседних зданий, организацию нормативных проездов и соблюдение норм инсоляции. Это подтверждает принципиальную возможность «посадки» здания нужной Вам площади — без учета этих факторов объект не пройдет экспертизу и не получит разрешение на строительство.

Комплексный результат исследования

Методика нашей работы исключает поверхностный подход. Мы анализируем данные ИСОГД, РГИС, оцениваем противоречия между ПЗЗ и Генпланом, проверяем достоверность сведений правообладателя.

Результатом работы является не только экспертное заключение о принципиальной возможности строительства. Мы готовим предложения по максимально эффективным параметрам будущей застройки. Фактически Вы получаете перспективный генплан, разработанный с учетом всех выявленных ограничений и Ваших пожеланий. Это позволяет увидеть реальный потенциал участка еще до начала проектирования.

Профессиональный анализ позволит Вам выявить реальный потенциал участка и избежать неоправданных затрат. Обратитесь к экспертам центра для проведения комплексного аудита и обеспечения финансовой безопасности Вашего проекта.
Пример фрагмента отчёта по анализу градостроительной ситуации Вы можете посмотреть по ссылке: ссылка.