Подготовка градостроительных планов земельных участков как одна из частей документации по планировке территории предписывается Градостроительным Кодексом РФ.
Подготовка градостроительных планов земельных участков (градпланов) осуществляется применительно к застроенным земельным участкам или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
На основании градпланов должна вестись разработка проектов на строительство объектов, наличие градпланов необходимо при прохождении экспертизы и для получения разрешения на строительство.
До принятия и вступления в силу Градостроительного Кодекса РФ действовали другие правила выдачи разрешительной документации на проектирование. Комитет по градостроительству и архитектуре по заявкам юридических и физических лиц готовил архитектурно-планировочные задания на проектирование и строительство (так называемые АПЗ). Эти АПЗ выдавались, в основном, на основании решения органов власти (сначала решений Ленгорисполкома, затем распоряжений мэра, губернатора, распоряжений и постановлений Правительства СПб, распоряжений КГА собственникам земельных участков). АПЗ выдавалось инвестору и проектной организации, копия посылалась в Администрацию района. В АПЗ указывалась назначение проектируемого объекта, основание выдачи, информация о наличие планировочной документации по застройке территории.
На сегодняшний день, вместо АПЗ выдается градостроительный план земельного участка.
Что же такое градостроительный план? Фактически это информация о существующем положении и градостроительных регламентах, определенных Правилами землепользования и застройки, а также проектами планировки территории применительно к конкретному земельному участку.
Состав градплана:
- Титульный лист
- Основные сведения – указывается номер градплана, заявитель (землепользователь), адрес земельного участка, кадастровый номер распоряжения КГА, подпись председателя с печатью.
- Раздел 1 – чертеж градплана
— на топооснове М 1:2000 (или М 1:5000)
— указываются границы участка, координаты поворотных точек
— существующие объекты капитального строительства
— охранные зоны инженерных сетей
— водоохранные зоны
— охранные зоны объектов культурного значения и зоны регулирования застройки
— другие обременения, например наличие территорий, попавших в соответствии с Законом Санкт-Петербурга в перечень зеленых насаждений общего пользования
— места допустимого размещения зданий сооружений (в данном случае сплошная штриховка всего участка) со ссылкой на раздел 2, где указываются минимальные отступы от границ земельного участка стен зданий, сооружений
- вариант – штриховка с отступом 3 м от всех границ участка для земельных участков предназначенных для индивидуального жилищного строительства,
- вариант — штриховка в пределах существующих зданий при реконструкции без увеличения площади застройки, при капитальном ремонте, воссоздании или приспособлении исторического здания под другое назначение.
- Далее в разделе 2 приводится информация о градостроительном регламенте земельного участка, установленном в составе ПЗЗ:
— разрешенные виды использования земельных участков и объектов недвижимости – основные, условно-разрешенные, вспомогательные
Стоит напомнить, что основные и вспомогательные разрешенные виды использования правообладателями земельных участков выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений (это не относится к органам государственной и муниципальной власти, государственных и муниципальных учреждений и унитарных предприятий).
Для применения условно разрешенных видов использования требуется получение специального разрешения.
Заявления землепользователей о применении условно разрешенных видов использования подаются в КГА и рассматриваются Комиссией по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга с учетом проведенных публичных слушаний. Решение о возможности или невозможности применения условно разрешенных видов использования принимаются Правительством Санкт-Петербурга путем выпуска постановления.
Вспомогательные виды использования могут применяться только совместно с основными и условно разрешенными видами и их суммарная общая площадь (зданий, помещений) не должна превышать 30% от общей площади всех зданий или помещений. Суммарная доля площади земельного участка, занимаемого объектами вспомогательных видов использования не должна превышать 25 %. Для всех видов объектов физкультуры и спорта (включая спортивные клубы) этот показатель не должен превышать 10%.
Далее указываются предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов недвижимости или даются ссылки на соответствующую статью ПЗЗ.
Это следующие параметры:
— минимальная площадь земельных участков
— предельное максимальное значение коэффициента использования земельных участков
— минимальные отступы зданий от границ участков
— максимальные выступы за красную линию
— максимальное количество этажей
— максимальная высота зданий
— максимальная общая площадь объектов нежилого назначения
— минимальная доля озелененной территории
— минимальное количество машино-мест для хранения индивидуального автотранспорта
— минимальное количество мест на погрузочно-разгрузочных площадках
— минимальное количество мест для хранения грузового автотранспорта
— максимальная высота ограждения
— другие ограничения, установленные в соответствии с законодательством РФ.
Процедура получения разрешения на отклонение от предельно допустимых параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусматривает подачу заявления в КГА, которое рассматривается Комиссией по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга с учетом проведенных публичных слушаний. Решение о возможности или невозможности превышения предельно допустимых параметров разрешенного строительства принимается Комитетом по градостроительству и архитектуре путем выпуска распоряжения.
В случае нахождения участка в границах охранных зон, зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зонах охраняемого ландшафта, в градостроительном плане указываются соответствующие режимы градостроительной деятельности в соответствии с Законом Санкт-Петербурга №820-7 от 24 декабря 2008 года «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга».
В случае принятия решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования указываются реквизиты правового акта (постановления) Правительства Санкт-Петербурга о принятии такого решения, а условно разрешенный вид использования указывается в качестве основного.
Далее в разделе 3 приводится информация о разрешенном использовании земельного участка, требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства.
Этот раздел заполняется, например, в случае расположения земельного участка в границах зон объектов культурного наследия, на которые действие градостроительного регламента не распространяется.
Режимы содержания объектов культурного наследия, параметры реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособления приводятся в соответствии с полученным заключением уполномоченного органа Правительства Санкт-Петербурга – Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников культурного наследия (КГИОП).
Раздел 4 Информация об объектах капитального строительства и объектах культурного наследия.
— номер по плану
— назначение здания
— кадастровый номер объекта
Раздел 5 Информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.
Раздел 6 Информация о возможности разделения земельного участка.
Подготовка градостроительных планов земельных участков производится Комитетом на основании заявления правообладателей земельных участков или обращений органов исполнительной власти Санкт-Петербурга.
Подготовка градпланов производится в отношении земельных участков, имеющих кадастровый учет или определенных в составе утвержденных проектов планировки и межевания территории.
По результатам рассмотрения поданных документов ГУ «Центр обеспечения градостроительной деятельности» (ГУ ЦИОГД) осуществляет:
— подготовку проекта градостроительного плана
— подготовку проекта уведомления о возврате материалов
— подготовку проектов уведомления о приостановлении рассмотрения обращения заявителя о выдаче градпланов.
При наличии необходимых документов ГУ ЦИОГД в течении 5 дней готовит 1 экз. проекта градостроительного плана и направляет его на проверку в Управление застройки города (УЗГ).
УЗГ в течении 5 дней проверяет проект градплана в части соответствия чертежа градплана:
— Правилам землепользования и застройки Санкт-Петербурга
— Закону Санкт-Петербурга «О зеленых насаждениях общего пользования»
— Закону Санкт-Петербурга «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга».
— Адресным инвестиционным программам Санкт-Петербурга
— правильность заполнения разделов градплана.
В случае выявления несоответствий градплан возвращается в ГУ ЦИОГД на исправление.
Градостроительные планы на линейные объекты (улицы) поступают на проверку также и в Управление инженерного оборудования города.
Далее подготовленные ГУ ЦИОГД проекты градостроительных планов и распоряжений КГА об их утверждении направляются на проверку в Юридическое Управление и далее на подпись Председателю КГА.
Подписанные экземпляры градостроительных планов и распоряжений направляются в организационно-распорядительный отдел (канцелярия) для регистрации и выдачи заявителям.
