Изменения в системе регулирования рынка долевого жилищного строительства в РФ:
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» хотя и ввел единообразную форму договора участия в долевом строительстве, защищает больше дольщиков, чем застройщиков, однако не защищает от банкротства и экономических рисков.
В связи с чем, законодатели пришли к тому, что гарантии достройки квартиры, либо возврата денег должны работать на законодательном уровне.
Именно поэтому был принят федеральный закон 294-ФЗ об обязательном страховании ответственности застройщиков, привлекающих средства граждан. С 2014 года каждая сделка с дольщиком должна быть застрахована, чтобы даже в случае банкротства застройщика гражданин мог вернуть свои деньги.
Застройщикам законодательство предлагает две основные формы обеспечения выполнения обязательств перед дольщиками: поручительство банка и страхование. Причем страхование может быть как коммерческим, так и некоммерческим. Для этого создано единое общество взаимного страхования застройщиков.
Законом установлены особые требования к банкам и страховым организациям, которые получают право страховать средства граждан. Под них подойдет не очень большое количество компаний. Только те, у кого достаточно своих активов, кто не исчезнет, породив новую волну обманутых дольщиков.
На регистрацию договора участия в долевом строительстве наряду с иными сведениями должен подаваться один из следующих документов (пп. 4 п. 2 ст. 25.1 Закона о регистрации прав и сделок в новой редакции):
— договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение, либо ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;
— договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.
При отсутствии одного из этих документов, в соответствии п.п. 2 п. 3.1 ст. 25.1 Закона о регистрации прав и сделок в новой редакции, с договор участия в долевом строительстве не может быть зарегистрирован.
Действие положений закона по страхованию распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве будет осуществляться после 31.12.2013.
В связи с этим в обязанности Застройщика входит:
- Застройщик обязан до государственной регистрации договора, заключенного с первым участником долевого строительства, за свой счет осуществить страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору.
- Застройщик также обязан довести до сведения участников долевого строительства правила страхования, в которых содержатся их условия, сведения о страховой организации (страховщике), которые осуществляют страхование гражданской ответственности застройщика.
- Зарегистрировать в Росреестре договор участия в долевом строительстве, т.к. договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации Росреестром договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства.
Вместе с этим, в связи с возвратом полномочий по контролю и надзору в области долевого строительства комитету хотелось бы отметь следующее.
По поводу детализации бухгалтерского баланса застройщика, который входит в состав ежеквартальной отчетности застройщика.
В соответствии с положением по бухгалтерскому учету (ПБУ 4/99) «Бухгалтерская отчетность организации» показатели об отдельных активах, обязательствах, доходах и хозяйственных операциях должны приводиться в бухгалтерской отчетности обособленно в случае их существенности и если без знания о них заинтересованными пользователями невозможна оценка финансового положения организации или финансовых результатах её деятельности.
Инструкцией о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, утв. Приказом ФСФР от 30.11.2006 № 06-137/пз-н установлено, что информация необходимая для расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, формируется на основании данных его бухгалтерского учета и раскрывается в бухгалтерской отчетности.
Поскольку из состава бухгалтерского баланса, утв. Приказом Минфина России от 02.07.2010 № 66н «О формах бухгалтерской отчетности» исключена строка «Незавершенное строительство», необходимо дополнить раздел 1 «Внеоборотные активы» статьей «Незавершенное строительство в разрезе каждого объекта долевого строительства».
Кроме того, при предоставлении отсрочки платежа участникам долевого строительства, необходимо II раздел баланса «Оборотные активы» дополнить статьей «Денежные средства участников долевого строительства, предоставленные с отсрочкой платежа».
Также необходимо детализировать статьи баланса по обязательствам, статьями «Обязательства по договорам участия в долевом строительстве, полученных от участников долевого строительства» и «Кредитные (заемные средства, привлеченные под залог имущества, указанного в частях 1-3 ст.13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
В соответствии со ст. 18 ФЗ Об участии в долевом строительстве застройщик использует денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с целями, установленных 214-ФЗ.
Следовательно, денежные средства, привлеченные по договорам участия в долевом строительстве, имеют целевое назначение.
Пунктом 14 ч. 1 ст.214 НК РФ определено, что к средствам целевого финансирования относится имущество – в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и(или) инвесторов, — полученное налогоплательщиком в рамках целевого финансирования и использованное им по назначению.
В соответствии с заключенными договорами застройщик обязан использовать средства целевого финансирования строго на те цели, которые определены договором, иначе они включаются в состав внереализационных доходов как использованные не по целевому назначению (п.14 ст.250НК).
Кроме того, ст.251 НК РФ предписывает вести раздельные учет доходов(расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета данные средства подлежат налогообложению с даты их получения.
