В Российском законодательстве понятие «приобретательной давности» введено в статье 234 Гражданского Кодекса, в которой говорится о том, что лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
С чем связано введение такого института в законодательстве? В первую очередь с тем, что правовое положение имущества, к которому может быть применен порядок приобретения собственности по приобретательной давности неопределен.
Прежний собственник истребовать его не может ввиду пропуска срока исковой давности, а государство, если считать это имущество бесхозяйным, как правило, о нем ничего не знает или не проявляет заинтересованности в его дальнейшей судьбе. Работники государственных служб, к ведению которых относится выявление бесхозяйного имущества и взятие его на учет, относятся к его судьбе безучастно, считая, что действия с ним проблемны. Ведь имущество находится в фактическом владении лица, которое совершенно не намерено расставаться с ним. Вещь, как бы, «срослась» с хозяйством ее владельца, и нет достаточных препятствий к тому, чтобы привести факт в соответствие с правом, то есть признать за владельцем вещи юридическую возможность приобрести на нее право собственности по давности владения.
Поскольку юридической специализацией нашего Правового Центра является недвижимое имущество, в дальнейшем мы будем говорить именно о приобретении права собственности на него. Для того, чтобы не перегружать статью, мы не будем ссылаться на судебную практику, которая почти полностью отсутствовала ранее и начала формироваться с 2002-2003 года.
По поводу судебной практики надо сказать, что пока, в основном, суды отказывают истцам и причинами отказа являются отсутствие (недоказанность) одного из элементов юридического состава, необходимого для приобретения права собственности по ст.234 ГК РФ (несоблюдение какого-либо из обязательных требований к факту владения – порок владения, либо отсутствие факта истечения установленного законом срока приобретательной давности).
Что понимается под юридическим составом? Это ряд условий, которым должно отвечать владение, как основание приобретения права собственности. Из смысла статьи 234 ГК РФ это:
а) владение имуществом как своим собственным.
б) владение должно быть добросовестным, открытым и непрерывным.
То есть, объективные условия это — длительное, непрерывное и открытое владение вещью и субъективные — добросовестное владение и владение имуществом как своим собственным.
Разберем отдельно каждый термин юридического состава.
1. Владение имуществом, как своим собственным, в первую очередь, означаетвладение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования, купли-продажи и т.п.). То есть, речь идет о беститульном давностном владении.
2. Давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Определение добросовестного приобретателя вытекает из содержания ст.302 ГК РФ, из которой следует, что добросовестным приобретателем является лицо, которое, приобретая имущество, не знало и не могло знать о правах других лиц в отношении этого имущества.
Важно то, что в приобретательной давности добросовестность проявляется в том, что, даже если владение незаконно, давностный приобретатель в момент начала владения не только не знал, но и не мог знать о незаконности своего владения. Добросовестность владения тесно пересекается с условием владения имуществом, как своим собственным, поскольку, добросовестность владения предполагает, что собственник имущества не выражает намерения признать вещь своей и в силу этого фактический владелец открыто владеет этим имуществом как своим собственным.
3. Открытость владения означает, что лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. При этом принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества. Термин открытость является оценочным и наиболее правильным видится определение открытости, как факта очевидного для окружающих лиц. В отдельных судебных актах признак открытости трактуется как видимость (распознаваемость) владения для окружающих, при этом указывается на оформление всех регистрационных и разрешительных документов по адресу местонахождения объекта, в отношении которого заявлены требования.
4. Владение должно существовать непрерывно на протяжении всего срока приобретательной давности, то есть не выбывать из владения лица. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца.
Процессуальные особенности рассмотрения дел по ст. 234 ГК РФ.
Вопрос о том, в каком порядке разрешаются в судах дела по приобретательной давности разъяснен в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29.04.2010 года. Из Постановления Пленума ВАС следует, что:
1. Если бывший собственник недвижимого имущества известен давностному владельцу, то дела рассматриваются судами путем признания права. Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.
2. В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным (глава 27 АПК РФ) в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор. Здесь важно понимать, что в силу статьи 268 ГПК РФ или части 3статьи 222 АПК РФ решение суда об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.
Институт приобретательной давности получает все большее значение в последнее время, в связи с тем, что с 2006 года наступает возможность применять этот способ получения права собственности для бывшего государственного имущества. Тем самым, прогнозируется большое количество судебных дел, связанных с признанием права собственности по приобретательной давности. И надо сказать, что дела связанные с этим институтом сложны и неоднозначны. Требуется серьезный анализ юридического состава, правильное доказывание, четкое понимание сути самого понятия «приобретательная давность». Только такой подход позволит убедительно доказать в суде свои права и получить право собственности на спорный объект недвижимости.
Статья написана юристом Правового Центра Градостроительных Проектов.
2012 год
