В хозяйственной деятельности застройщиков нередко возникают ситуации, когда объект капитального строительства фактически возведен и даже эксплуатируется, однако его юридическое оформление не завершено в установленные сроки. Ключевой проблемой становится истечение срока действия разрешения на строительство до момента подачи заявления о вводе объекта в эксплуатацию. Данная ситуация порождает комплексный правовой вопрос: является ли формальное нарушение срока непреодолимым препятствием для легализации объекта и регистрации права собственности? Рассмотрим правовые механизмы решения этой задачи.
Этап 1. Административная процедура ввода в эксплуатацию: анализ нормативной базы
Первоочередным и обязательным шагом является попытка легализации объекта в административном порядке. Процедура регламентируется статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ).
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, удостоверяющий выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией и иными установленными требованиями (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ). Для его получения застройщик должен представить в уполномоченный орган исчерпывающий перечень документов, установленный частью 3 статьи 55 ГрК РФ.
Ключевые документы для анализа:
- Разрешение на строительство (п. 3 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ). Этот документ является обязательным элементом пакета. Однако ни данная норма, ни иные положения статьи 55 ГрК РФ не содержат прямого указания на то, что разрешение на строительство должно быть действующим на момент обращения за вводом объекта в эксплуатацию.
- Технический план объекта (п. 12 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ). Данный документ, подготавливаемый кадастровым инженером по результатам фактических обмеров, является обязательным и служит для фиксации итоговых характеристик построенного объекта.
- Заключение органа государственного строительного надзора (ЗОС) (п. 9 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ). Важно отметить, что в соответствии с ч. 1 ст. 54 ГрК РФ, государственный строительный надзор осуществляется только в отношении объектов, проектная документация которых подлежит экспертизе согласно ст. 49 ГрК РФ. Если строительство объекта (например, производственного корпуса, возведенного хозяйственным способом) не требовало проведения экспертизы проекта, то и получение ЗОС не является обязательным.
Анализ потенциальных оснований для отказа:
Часть 6 статьи 55 ГрК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Наиболее релевантными в рассматриваемой ситуации являются:
- Отсутствие необходимых документов (п. 1 ч. 6 ст. 55 ГрК РФ).
- Несоответствие объекта проектной документации (п. 4 ч. 6 ст. 55 ГрК РФ). Здесь законодатель предусмотрел допуск: согласно ч. 6.2 ст. 55 ГрК РФ, отклонение площади объекта не более чем на 5% от проектных значений не является основанием для отказа, при условии соответствия иных параметров (этажность, количество помещений).
Обоснование позиции судебной практики по вопросу истекшего разрешения на строительство
Судебная практика последовательно формирует позицию, согласно которой истечение срока действия разрешения на строительство само по себе не должно служить безусловным основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Правовое обоснование такой позиции заключается в следующем:
- Телеологическое толкование норм права. Суды исходят из цели правового регулирования. Срок действия разрешения на строительство устанавливается для контроля за процессом строительства. Ввод в эксплуатацию — это процедура, подтверждающая соответствие результата строительства установленным требованиям. Если строительство было завершено в пределах срока действия разрешения, а задержка носит исключительно документарный характер, отказ в легализации уже построенного и безопасного объекта противоречит целям градостроительного законодательства.
- Приоритет содержания над формой. Суды отдают приоритет материальному соответствию объекта (его безопасности, согласованию с проектной и градостроительной документацией) над формальным нарушением (просрочкой подачи документов). Как отмечают суды, отказ по формальному основанию при отсутствии материальных нарушений является проявлением избыточного формализма (см., например, Постановления АС Поволжского округа от 22.06.2020 № Ф06-62326/20, АС Восточно-Сибирского округа от 23.09.2019 № Ф02-4693/19).
- Исчерпывающий характер оснований для отказа. Перечень оснований для отказа в ч. 6 ст. 55 ГрК РФ является закрытым. Такое основание, как «истечение срока действия разрешения на строительство», в нем прямо не поименовано. Следовательно, отказ по мотиву, не предусмотренному законом, является неправомерным.
Таким образом, при обращении в уполномоченный орган застройщику следует делать акцент на фактическом завершении строительных работ в период действия разрешения и на полном соответствии объекта всем установленным требованиям.
Этап 2. Судебные способы защиты права
В случае получения от застройщика мотивированного отказа, защита права переходит в судебную плоскость.
Вариант А: Оспаривание ненормативного правового акта
Застройщик вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании решения об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию незаконным и об обязании уполномоченного органа выдать соответствующее разрешение. Предметом доказывания в таком споре будет являться наличие совокупности условий для выдачи разрешения и неправомерность оснований, изложенных в отказе.
Вариант Б: Признание права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ)
Данный способ является исключительным и применяется, когда административный порядок не привел к результату. Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, постройка может быть признана самовольной, в том числе, если она создана без получения необходимых разрешений.
Для признания права собственности в судебном порядке необходимо доказать наличие трех кумулятивных условий, установленных п. 3 ст. 222 ГК РФ и разъясненных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 г. № 44:
- Наличие у истца прав на земельный участок, допускающих строительство на нем данного объекта.
- Соответствие постройки установленным требованиям, действующим на дату обращения в суд.
- Отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц и угрозы жизни и здоровью граждан.
Ключевым процессуальным моментом является необходимость доказывания того, что застройщик действовал добросовестно и предпринял меры к легализации постройки. В соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ, иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен, если истец не представил доказательства обращения в уполномоченный орган для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и не получил отказ (см. определения ВС РФ от 20.11.2023 г. № 305-ЭС23-21695, от 08.09.2022 г. № 309-ЭС22-15279). Это подтверждает императивность досудебного (административного) порядка урегулирования.
Этап 3. Кадастровый учет и государственная регистрация права
Финальной стадией легализации является внесение сведений об объекте в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
- В случае получения разрешения на ввод в эксплуатацию, оно, наряду с техническим планом и правоустанавливающими документами на землю, будет являться основанием для осуществления кадастрового учета и регистрации права (ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
- В случае признания права собственности в судебном порядке, основанием для внесения записей в ЕГРН будет являться вступившее в законную силу решение суда и технический план (ст. 58 Федерального закона № 218-ФЗ).
Вывод: Истечение срока действия разрешения на строительство является преодолимым юридическим препятствием. Правоприменительная практика исходит из приоритета материального соответствия объекта над формальными процедурными упущениями, при условии добросовестности застройщика. Эффективная стратегия легализации предполагает обязательное прохождение административной процедуры с последующей судебной защитой нарушенного права в случае необоснованного отказа.
