Архитектурно-градостроительный облик. Постановление 857 и новые правила согласования АГО

С 1 сентября 2023 года в России действуют новые правила, определяющие внешний вид зданий и сооружений. Речь идет о Постановлении от 29.05.2023 N 857 «Об утверждении требований к архитектурно-градостроительному облику объекта капитального строительства и правил согласования архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства».  Минстрой разработал его с целью серьезно изменить подход к согласованию внешнего вида строящихся объектов. Цель – обеспечить единые правила формирования облика территорий, сделать города красивее, а органы местного самоуправления наделить большими полномочиями по влиянию на его формирование. Процесс согласования при этом должен стать понятнее и прозрачнее. В этой статье разберемся, что конкретно изменилось и как это отразится на застройщиках, наших городах и жителях.

Что такое АГО и почему понадобились новые правила?

Что такое архитектурно-градостроительный облик (АГО)? Это внешний вид здания и то, как оно интегрируется в окружающую застройку. Понятие включает все характеристики: от размеров и формы, до цвета, материалов отделки и благоустройства прилегающей территории.

Необходимость в таких изменениях назрела давно. По данным Минстроя, более 11% обращений граждан касались вопросов строительства и неудовлетворительного внешнего вида городов. Старые требования зачастую были довольно расплывчатыми, что приводило к необъективным решениям на местах, создавало риски злоупотреблений и становилось причиной судебных разбирательств.

Новые правила, введенные Постановлением №857 (принятым во исполнение Федерального закона № 612-ФЗ, который дополнил Градостроительный кодекс статьей 40.1), преследуют следующие главные цели:

• Обеспечить единый подход к формированию внешнего вида городов по всей стране (за исключением Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, имеющих собственные правила).
• Исключить субъективизм при согласовании АГО.
• Сделать процедуру согласования максимально объективной и прозрачной.
• Ускорить инвестиционно-строительный цикл, сохраняя при этом архитектурное разнообразие.
• Беречь архитектурное разнообразие и историческое наследие наших городов.
• Повысить роль органов местного самоуправления в формировании облика территорий.

Как отметил заместитель Министра строительства и ЖКХ РФ Сергей Музыченко, «сокращение инвестиционно-строительного цикла не должно вредить архитектурному разнообразию». Новый закон предоставляет органам местного самоуправления инструменты для принятия взвешенных решений и улучшения городской среды.

Самое важное в постановлении №857: что нужно запомнить

Постановление №857 определило единые требования к АГО зданий и порядок его согласования. Оно вступило в силу 1 сентября 2023 года и действует до 1 сентября 2028 года. Рассмотрим основные положения.

1. Роль местных властей и территории на которых нужно будет согласовывать АГО

Ключевая роль в новой системе отведена органам местного самоуправления (ОМСУ). Именно они до 1 сентября 2023 года должны были определить и утвердить в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) территории, где требуется обязательное согласование АГО. Как правило, это:

• Исторические центры городов.
• Территории с ценной исторической застройкой.
• Иные территории, имеющие особое значение для формирования облика населенного пункта.

Также важно знать: границы таких территорий могут не совпадать с территориальными зонами и могут быть обозначены на отдельной карте в составе ПЗЗ. Для утверждения данных границ не требовалось проведение общественных обсуждений или публичных слушаний.

2. Требования к АГО: на что будут смотреть?

Требования к внешнему виду зданий должны быть четко прописаны в градостроительном регламенте для указанных территорий. Перечень критериев оценки довольно обширный:

• Размеры и форма:
  • Высота, ширина, длина.
  • Общая форма здания.
  • Назначение здания.
  • Расположение на земельном участке.
• Стиль и архитектура:
  • Внешний вид фасадов (входы, окна, двери, карнизы, колонны, декоративные элементы и т.п.).
  • Внешний вид иных элементов здания (крыша, ограждения и т.п.).
• Цвет:
  • Разрешенные цвета, оттенки и цветовые палитры для facades и их элементов.
• Материалы отделки:
  • Разрешенные материалы для внешней отделки.
• Элементы, выступающие из фасада (балконы, козырьки и т.п.).
• Остекление фасадов:
  • Типы остекления, его площадь, рисунок переплетов.
• Размещение техники:
  • Правила установки кондиционеров, антенн, вентиляции на фасадах и крышах.
• Подсветка фасадов:
  • Требования к архитектурной подсветке в темное время суток.

3. Как проходит согласование аго: по шагам

Процесс согласования внешнего вида зданий стал более четким и понятным:

• Кто подает заявку? Владелец земельного участка (для нового строительства) или владелец объекта (для реконструкции).
• Сколько ждать решения? Не более 10 рабочих дней с момента подачи заявления.
• Какие документы готовить?
  1. Заявление о согласовании АГО.
  2. Пояснительная записка с описанием объекта и обоснованием архитектурных решений.
  3. Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ).
  4. Материалы объемно-планировочных и архитектурных решений (визуализации, чертежи фасадов, планы этажей и т.п.).
• Кто рассматривает? Уполномоченный орган местного самоуправления. Для оценки проекта может быть сформирована специальная комиссия. В состав комиссии могут входить эксперты в области градостроительства, архитектуры, урбанистики, экономики города, истории, культуры, археологии, дендрологии, экологии, а также представители органов власти.
• Решение и информирование: По итогам рассмотрения принимается решение о согласовании или мотивированном отказе. Решение оформляется протоколом. Протокол публикуется на официальном сайте органа местного самоуправления, а его копия в течение 5 рабочих дней после утверждения направляется в орган, выдающий разрешение на строительство.
• В случае отказа: В решении об отказе должны быть четко указаны причины и даны конкретные рекомендации по доработке проектных решений. После внесения необходимых доработок документы могут быть поданы на повторное рассмотрение.

4. Исключения: кого новые правила не коснутся?

Действие Постановления №857 не распространяется на:

• Города федерального значения: Москву, Санкт-Петербург и Севастополь. Для них действуют собственные, зачастую более строгие, правила согласования.
• Отдельные виды объектов, для которых согласование АГО не требуется. В частности:
  • Гидротехнические сооружения (например, плотины).
  • Подземные сооружения и их части.
  • Объекты, предназначенные для наблюдения за состоянием окружающей среды.
  • Объекты размещения и обезвреживания отходов (промышленных, медицинских, биологических, радиоактивных и т.п.).

Что всё это значит для отрасли и для нас?

Введение нового порядка согласования АГО создает как новые возможности, так и вызовы для всех участников строительной деятельности.

Для застройщиков:

• Преимущества:
  • Понятные и прозрачные правила оценки АГО упрощают подготовку проектной документации.
  • Сокращение сроков согласования до 10 рабочих дней ускоряет инвестиционно-строительный цикл.
  • Снижение рисков, связанных с субъективизмом при принятии решений.
• Потенциальные сложности:
  • Необходимость более тщательной проработки архитектурных решений на ранних стадиях проектирования.
  • Зависимость от качества разработки и требований к АГО органов местного самоуправления.

Для муниципалитетов (местных властей):

• Возможности:
  • Расширение возможностей по формированию гармоничного и эстетичного облика территорий.
  • Получение инструмента для сохранения исторической среды и предотвращения хаотичной застройки.
• Задачи и вызовы:
  • Необходимость оперативной и качественной разработки изменений в ПЗЗ, определения территорий действия новых правил и формулирования требований к АГО.
  • Обеспечение состава экспертных комиссий квалифицированными специалистами.

Для городской среды:

• Ожидаемые результаты:
  • Повышение общего качества архитектуры в российских городах.
  • Обеспечение гармоничности и комфортности городской среды.
  • Сохранение уникальности и идентичности населенных пунктов.

Потенциальные риски:
Успех реформы во многом зависит от правоприменительной практики на местах. Важно обеспечить, чтобы:

• Требования к АГО, разрабатываемые муниципалитетами, были адекватными, обоснованными и не создавали избыточных барьеров для застройщиков.
• Экспертные комиссии были компетентными и независимыми.
• Процедуры согласования не привели к необоснованному удорожанию строительства, особенно социально значимых объектов.

Заключение: на пути к новому облику наших городов

Постановление Правительства № 857 является важным шагом к улучшению качества, эстетики и гармоничности архитектурной среды в российских городах. Эти правила закладывают основу для более понятного и объективного процесса согласования внешнего вида зданий. При этом роль местных властей усиливается, а застройщики получают более четкие правила игры.

Эффективность нововведений покажет время и правоприменительная практика. Однако уже сейчас очевидно: внедрение единых подходов и снижение субъективизма в принятии решений является позитивным сигналом. Позитивным как для всех участников градостроительной деятельности, так и для жителей российских городов, поскольку появляется возможность жить в более эстетически привлекательных и продуманных пространствах.