Получение разрешения на ввод в эксплуатацию

Разрешение на ввод в эксплуатацию завершает процесс создания объекта недвижимости. Это довольно сложный процесс, поскольку на этой стадии проводится проверка соответствия всей ранее подготовленной проектной и разрешительной документации фактическому состоянию созданного (или реконструированного) объекта капитального строительства. 

Упрощенно, схему ввода можно разложить на следующие действия: 

Действие 1 – ознакомиться с Распоряжением начальника Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга № 4-р от 29 сентября 2011 года и соответствующим Административным регламентом.

 Действие 2 – Сформировать пакет документов, необходимых для получения разрешения, а именно:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) разрешение на строительство;

4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), в котором должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом  для оформления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 24.11.2005  № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» и Приказ Минрегионразвития РФ от 19.10.2006 № 121 «Об утверждении Инструкции о порядке заполнения формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию»;

5) документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

6) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);

7) документы, подтверждающие, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения(при их наличии) (форма документа и порядок его выдачи определяется организациями, выдавшими технические условия);

8) схема, отображающая расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);

9) заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, заключение государственного экологического контроля в случаях, предусмотренных частью 7, статьи 54 Градостроительного кодекса;  

10) в соответствии с частью 7, статьи 55 Градостроительного кодекса — копии результатов инженерно-геологических изысканий;

11) по одному экземпляру копий разделов проектной документации:

— перечень мероприятий по охране окружающей среды;

— перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;

— перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам;

— перечень мероприятий по обеспечению соблюдений требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений, сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов.

И, конечно, надо не забыть о новых требованиях представить технический план объекта и справку о результатах технической инвентаризации. Эти документы можно заказать в ГУИОН (ПИБ) или в любой аккредитованной организации.

Также обратите внимание на подписанный местной администрацией акт приемки выполненных работ по благоустройству территории. 

Действие 3 – Подать заявление в отдел выдачи разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию (сектор выдачи разрешений на ввод объектов в эксплуатацию государственного строительного надзора) .

Надо помнить, что документы, необходимые для получения разрешения на ввод, представляются в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником или надлежащим образом заверенной копией. 

Немного о формировании окончательной стоимости построенного (реконструированного) объекта.

Тут возникает много вопросов, а именно: когда формируется окончательная стоимость построенного объекта – с получением разрешения на ввод в эксплуатацию или позже? Как увеличится стоимость объекта в случае его продажи после введения в эксплуатацию? Означает ли полученное разрешение на ввод то, что строительство объекта недвижимости полностью закончено и он пригоден к использованию в тех целях, которые застройщик поставил перед собой при принятии решения о начале строительства?

Рассмотрим порядок включения объекта в состав основных средств и проанализируем, как этот процесс влияет на его стоимость. 

Предположим, что застройщик одновременно является и инвестором с точки зрения Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». На построенный объект недвижимости он зарегистрирует право собственности и примет его к учету как объект основных средств (п. 2 ст. 4 Закона № 39-ФЗ).

Регистрация права собственности на построенный объект без наличия разрешения на ввод невозможна (п.2 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

При этом включение построенного объекта недвижимости в состав основных средств может быть произведено как после регистрации права собственности на него, так и до этого события, в том числе и до подачи документов в ФРС  (п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н).

Но обязательно ли включать объект в состав основных средств сразу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию? На этот вопрос нет однозначного ответа, так как не известно, пригоден ли объект к длительной эксплуатации с целью извлечения дохода с точки зрения инвестора на дату получения разрешения на ввод.

Еще раз напомним, что разрешение на ввод объекта подтверждает, что объект возведен в полном соответствии с проектной документацией, разрешением на строительство и градостроительным планом земельного участка (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ).

Однако в разработанной проектной документации, как и в полученном разрешении на строительство, не обязательно должны быть сведения о внутренней планировке построенного здания, отделке помещений и прочих «подробностях». Следовательно, и в полученном разрешении на ввод такой информации тоже не будет содержаться. Документ только подтвердит, что работы по возведению объекта выполнены в объеме, предусмотренном в разрешении на строительство и в соответствии с предъявленной проектно-сметной документацией.

А инвестор уже самостоятельно принимает решение, пригоден ли объект к эксплуатации на данной стадии, либо требуется еще какое-то время и средства на доведение его до нужного инвестору состояния. И только после того, как будут выполнены все работы, позволяющие использовать объекта с точки зрения конечного замысла застройщика, можно ставить точку в этом вопросе.

Чиновники финансового ведомства борются с такой трактовкой, мол, инвестор затягивает с уплатой налога на имущество, нанося непоправимый урон бюджету (письма Минфина РФ от 22.06.2010 № 03-03-06/1/425, от 20.01.2010 № 03-05-05-01/01), тем не менее, Высший арбитражный суд РФ возражает против подобного однозначного подхода. По мнению суда, до завершения всех отделочных работ объект не обязательно пригоден к эксплуатации, даже при наличии разрешения на ввод и свидетельства о праве собственности (постановление Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 № ВАС-4451/10).

Тем не менее, готовность объекта к использованию определяется не получением разрешения на ввод, а решением руководства организации, для которой он построен (реконструирован).

По сути, у организации два пути. Первый – признать здание на стадии получения разрешения на ввод в эксплуатацию пригодным к эксплуатации и уже после произвести отделочные работы по объекту основных средств, второй – закончить все отделочные работы по объекту недвижимости и только после этого принять решение о пригодности объекта к эксплуатации (ввести его в состав основных средств).

Организация может признать основным средством построенный объект непосредственно на дату получения разрешения на ввод его в эксплуатацию. Тогда первоначальная стоимость объекта на эту же дату и будет считаться сформированной (п. 8 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н, п. 24 Методических указаний).

Эта же стоимость подлежит и включению в базу для исчисления налога на имущество (п. 1 ст. 375 НК РФ). Последующие работы (большей частью отделочные), независимо от их продолжительности и стоимости, вероятнее всего, будут признаны ремонтом объекта и текущими затратами организации (п. 67 Методических указаний). Они не увеличивают первоначальную стоимость объекта, следовательно, не подлежат включению в базу для исчисления налога на имущество.

В ином случае инвестор, имея разрешение на ввод, тем не менее, может принять решение вначале довести объект «до ума» и только после этого признать его пригодным к эксплуатации. В этом случае все отделочные работы в большинстве случаев придется признать продолжением работ по строительству объекта, включив их в его первоначальную стоимость.

 Тем самым, отодвигая дату начала уплаты налога на имущество, организация увеличивает его сумму.

 

 

+7 (812) 245-36-69 info@cgpspb.ru
Решение сложных вопросов в области градостроительства и реставрации